[아파트부자들] 틈새 청약+재개발 투자로 종잣돈 1억원이 5년 만에 '30억원'

<편집자주> 우리는 한 해에 부동산 자산이 수억원씩 불어나는 시대에 살아왔습니다. 혹자는 이 기회의 땅에서 큰돈을 벌었고, 누군가는 적은 이윤에 만족하거나 손해를 보면서 부자들의 뒷모습을 바라보게 됐습니다.

 

그래서일까요. 30대 이상 성인남녀가 두 명 이상 모인 곳에서는 어김없이 "누가 어디에 뭘 샀는데 몇억원을 벌었대"와 같은 주제가 으레 오갑니다. 삽시간에 궁금증의 초점은 그가 언제, 어디서, 어떻게에 맞춰지죠.

 

이에 본지는 소위 '아파트부자'로 불리는 이들의 이야기와 재테크 노하우를 여러분께 소개하고자 합니다. 성공담과 실패 경험뿐 아니라 기회와 위기를 마주했을 때의 심정과 전략, 그 결과까지 전하겠습니다. 매주 월요일 30부작으로 연재합니다. 이 기록으로써 우리 모두 나름의 교훈을 얻어가길 바랍니다.
 

[그래픽 = 김효곤 기자]

아파트부자들 스무 번째 주인공은 틈새 청약과 재개발 투자로 종잣돈 1억원을 5년 만에 30억원대 자산으로 불린 김제경 투미부동산 소장이다.

이를 바탕으로 김 소장은 칼럼과 방송에 출연하고 부동산 유튜브 채널 '투미TV'를 운영 중이기도 하다. 일명 '부동산 주치의'로 불린다.

그는 성공의 비결로 관심과 실행력 두 가지를 꼽았다. 통찰력도 중요하지만, 망설이다 끝나면 소용이 없다는 얘기다. 

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실제로 20대 후반이라는 젊은 나이에 청약 투자에서 성공 가능성을 봤고 분양가격이 10억원에 달하는 '서울숲리버뷰자이' 165㎡(49평)에 도전해 당첨됐다.

7번의 실패 끝에 얻어낸 청약 당첨은 단순히 운이 좋아서가 아니라 당대의 흐름을 읽은 후 미래를 내다보고 적극적으로 행동한 결과다.

"흔히들 부동산 투자를 로또라거나, 운이 좋았다거나 하지만 꼭 그렇지는 않아요. 당시 시황과 향후 가치를 분석하고 틈새를 찾아서 움직이지 않으면 계속 실패만 하는 거죠."

결과부터 보면 그의 투자는 대단히 성공적이었다. 집값이 큰 폭으로 뛰어 전세를 11억원에 맞췄고 중도금과 잔금을 모두 납부한 후 계약금까지 회수할 수 있었던 것이다. 

이 중 중도금 60%는 후불제로 원금상환 없이 이자만 냈고 잔금 30%는 입주지정기간 안에 세입자를 받아 치렀다. 투자금액은 계약금 10%인 1억원밖에 안 들어간 것이다.

현재 시세는 약 25억원으로, 처분 시 차익만 15억원이 남는다. 물론 그는 향후 집값이 더 오를 가능성이 크다고 분석해 매도 의사가 없는 상태다.

그는 서울숲리버뷰자이 청약 투자 성공 포인트로 '부동산 전망(상승장 예측)', '청약(종목)', '대형(틈새)' 세 가지를 꼽았다.

"당시에는 부동산 시장 하락 예측이 대세였어요. 2014년만 해도 미분양이 많았고, 이후에도 각종 부동산 대책 및 공급과잉과 인구 감소, 미국 금리 인상으로 인한 폭락설 등이 많았죠."

"본인 전망을 본인조차도 믿지 못하는 건 진짜 전문가가 아니라고 생각해요. 부동산 대표님 중에는 남들 보고는 투자하라고 하면서 정작 본인은 전세 사는 사람도 있거든요."

5년 전 무명이었던 김제경 소장은 정확한 시장 분석과 실제 투자 경험으로 유명해졌다. 지금은 KB금융지주 경영연구소 부동산 자문위원이자 각종 경제방송과 유튜브 패널로 활약하고 있다.
 

"사실 제 부동산 투자가 성공할 수 있었던 건 '부동산 시장 방향성을 맞췄다'가 가장 크긴 하지만, 이것만으로는 약하지요. 돌이켜보면 2015년 당시 어떤 것을 샀어도 다 올랐으니까요."

"그러나 1억으로 15억을 번 극단적인 수익을 벌 수 있던 비결은 투자 상품과 유형도 정확하게 분석한 것에 있습니다."

"지금이야 서울 분양권이 전매금지에 다주택자 양도세 중과, 금액에 따른 중도금 대출 제한이 있지만, 당시 청약은 세금적인 장점과 함께 정말 소액으로 미래의 신축아파트를 잡을 수 있는 가장 좋은 투자 상품이었습니다."

"당시 대부분의 부동산 전문가들은 1인 가구 증가세 등을 이유로 소형 평수를 주목하라고 말했었고, 대형평수는 투자처로써 외면 받았던 시기였습니다."

"실제로 청약도 소형평형의 경쟁률이 더 높았을 때였는데요. 그렇기에 저는 대형평수가 저평가되어 있다고 판단했고, 남들이 주목하지 않는 대형을 노리는 전략을 짰죠."

 

김제경 투미부동산 소장이 시황을 설명하고 있는 모습. [사진 = 김재환 기자 ]

실제로 지난 2015년 11월 공급한 서울숲리버뷰자이 165㎡(이하 전용면적) 청약 경쟁률은 3.75대 1에 불과했다. 16가구 모집에 60명이 신청한 셈이다.

반면 59㎡는 27가구 모집에 2140명이 몰려 79.1대1을 기록했고, 84㎡도 52가구 모집에 1971명이 청약해 37.9대1의 경쟁률을 보였다.

입주 시점인 2018년 6월 165㎡ 전세가율은 52%에 맞춰졌다. 전세 물량이 많이 나왔던 59㎡(50%)와 84㎡(47~50%)보다 소폭 높아 부대비용에 들어갈 자기자본을 더 줄일 수 있었다.

서울숲리버뷰자이 입주자 지정기간 전월세 신고자료를 보면 59㎡(25평)의 평균 전세금액은 5억5000만원이고 84㎡(33평)은 6억5000만원으로 집계됐다.

일반분양가와 전셋값 차액에 취득세, 후불이자까지 고려하면 두 소형평형은 각각 대형평형 대비 약 1억~2억원가량의 자기자본이 더 필요했던 셈이다.

첫 투자를 마친 2년여 전 그는 노원구 상계뉴타운 2구역 빌라로 소액 재개발 투자에도 나섰다..
 

서울숲 리버뷰자이 전경. [사진 = 거리뷰]

"통장에 돈이 있는데, 불과 몇 년 사이에 소액 투자로 할 수 있는 게 없었더라고요. 그래도 이 돈을 그냥 은행에 넣어두기는 아까워서 어떻게든 방법을 찾으려고 했어요."

"노원구는 서울 안쪽 기준에서 외곽이지만, 서울에 들어오고 싶은 경기도권에서 봤을 때 신축이라면 들어오고 싶은 지역이기도 하거든요."

"인 서울 마지노선에, 은행사거리 주변 우수한 학군, 구축 위주 지역이어서 향후 신축 아파트 수요가 높다는 점 등을 고려한 거죠."

매입금으로 취득세 포함 1억3000만원이 들었다. 현재 시점에서 필요한 투자금만 3억원 이상으로 올랐다는 점을 고려하면 그의 예측이 맞아들어간 셈이다.

"이제 청약은 각종 규제에 높은 가점 탓에 어려워졌고, 현 시점에서는 재개발이 실패하지 않는 투자처라 봐요. 다만, 조합설립인가 이후의 구역에 투자하는 것이 원칙입니다."

"재개발이 오래 걸린다, 위험하다고 말하는 사람들 보면 낮은 투자금액에 끌려서 조합설립인가 전, 심지어는 구역지정 전 초기 단계에 들어갔다가 조합설립도 못 하고 물려있는 경우가 많지요."

그는 재개발에 관심을 유지할 계획이다. 서울 핵심지에 아파트 한 채를 가지고 있어 주택 수를 늘리기 어렵고, 재건축은 초과이익환수제 탓에 수익성이 크게 떨어진다고 봐서다.

재개발의 장점은 주변 신축 시세와 비교해 향후 기대수익을 산출하기 쉽다는 점이다. 매물이 아파트가 아닌 구축 빌라 등인 만큼 필요한 자본도 적다.

"정부 정책을 계속 주시하고, 어디에 기회가 있는지 포착한 후 실행에 옮기는 거예요. 지금은 지역으로는 서울에, 종목으로는 재개발에 답이 있다고 분석하고 있어요.“