올해 하반기 부동산 시장 가를 5대 변수는?

올해 하반기 주택시장은 다시 살아날까? 작년 발표된 9.13 대책 이후 침체 국면에 빠져 있는 수도권 아파트값이 다시 상승세를 탈 수 있을지가 주목된다. 가장 큰 변수는 기준금리 인하다. 미국이 미중간 무역분쟁에 대한 우려로 기준금리를 인하해, 한국도 금리를 인하한다면 주택거래량이 늘어날 수 있다는 전망이다. 그러나 정부가 집값 상승세를 가만히 보고만 있을리 없다는 의견도 상당하다. 집값이 반등할 기미가 보이면 정부가 추가 대책을 내놓을 수 있다는 시각이다. 

2일 KB부동산 리브온(Liiv ON)은 올해 하반기 주택시장의 향방을 가를 주요 5대 변수를 꼽았다.

역시나 가장 큰 변수는 금리인하 여부다. 금융통화위원회가 하반기에 기준금리를 인하하면 주택담보대출 금리 상승이 완화돼, 금융비용 부담이 적어진다. 이자부담이 줄어들면 부동산에 대한 관심이 높아지면서 시중의 풍부한 유동자금이 부동산 시장으로 몰릴 수 있다. 

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아울러 저금리 지속에 따른 유동성 증가는 실물자산에 대한 구매 욕구를 폭발시킬 수 있다. 고정자산의 투자에 긍정적 영향을 미쳐, 주택분양시장, 상업용부동산 등으로 투자수요가 쏠릴 수 있다.

금리인하가 되더라도 정부가 집값 반등을 지켜볼리가 없다는 시각도 있다. 강남 집값이 다시 꿈틀거리는만큼 정부가 추가 규제를 내놓을 수 있다.  작년에 9.13대책 발표 이후 주택가격의 거래량 감소와 가격 조정이 나타나고, 지방은 산업기반 위축, 전출인구 증가로 추가적인 하락에 대한 우려가 커진 상황이다. 하지만 서울은 조정 이후 강북개발에 대한 기대감과 강남 재건축 저가 매물의 매수세에 힘입어 최근 반등했다. 공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고, 재건축 가능허용연한 강화 등의 규제들이 거론된다.

또 다른 변수는 3기 신도시 등 물량폭탄이다. 2016~2020년 입주물량이 이전 10년(2006~2015년) 대비 서울, 인천, 대전, 울산 등 지역을 제외하고 두 자리수 증가했다. 올해 아파트 분양예정물량 48만7000호는 최근 5년간 분양물량인 40만호를 상회한다. 지방경기 위축으로 분양일정이 지연되고 있지만 대기 중인 입주물량과 신규분양 증가분은 부담으로 작용할 수 있다. 더불어 3기신도시의 공급량이 지방신도시 지역의 분양물량에 새로운 변수로 작용할 전망이다. 3기신도시 당첨자 선정 시 100% 청약가점 방식으로 선정하겠다고 하면서 무주택 요건을 유지하기 위해 기존 주택시장으로 유입되는 수요가 줄어들 것으로 보인다.

마지막 변수는 신규 분양에 대한 강력한 선호도다. 5년 연속 집값 상승세가 이어져 기존주택의 몸값이 치솟은 데다, 서울과 같은 조정대상지역은 대출규제 강화로 자금여력이 부족한 젊은층의 진입 장벽이 높아졌다. 분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 신규분양가격은 인근 아파트값과 비슷하거나 낮게 책정돼 기존 아파트 구입 시 시세차익 실현에 대한 기대감도 낮아졌다.