강남4구 재초환 피한 31곳 일반분양 1만9000여가구

 

서울 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)에서 재건축초과이익환수를 피한 재건축 아파트는 31곳으로 총 3만2757가구로 조사됐다.

이 아파트들이 분양을 마치고 나면 강남권에서 신규분양은 더욱 줄어들 것으로 보여 이들 단지의 분양에 대한 관심이 높아질 전망이다.

6일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 강남4구에서 재초환을 피한 아파트는 31곳, 총 3만2757가구로 △강남구 7곳, 1만5가구 △서초구 14곳, 1만2113가구 △송파구 3곳, 2857가구 △강동구 7곳, 7782가구 등이다.

재초환을 피한 단지들은 재건축을 통해 계획대로라면 5만2408가구(임대 물량 일부 포함)로 신축되며 조합원분을 제외한 1만9651가구가 새로운 수요자들에게 공급될 수 있다.

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31개 단지 가운데 일부는 이주를 마쳤거나 이주 중에 있는 등 철거, 분양까지 기간이 짧은 곳들도 다수 분포한다. 반면에 내부에 잡음이 있다거나 이주를 내년쯤으로 두고 사업이 진행 중인 곳들도 있다.

따라서 이주, 철거까지 1년 안팎의 시간이 소요된다고 볼 때 향후 2~3년 사이에는 분양이 가능할 것으로 추정된다. 

다만 1만9600여가구 가운데 임대물량도 포함 돼 있어 실제로 일반분양 될 물량은 이보다 줄어든다. 최대 3년으로 봤을 때 산술적으로 연간 6500여가구가 분양되는 셈이다.

물론 재건축 이외에 신규 공급되는 물량도 있지만, 강남권 신규 분양의 90% 이상이 재건축 물량임을 고려하면 예상 수준을 크게 웃돌긴 어려울 것으로 보인다.

업계에서는 이들 물량이 소진된 이후에도 강남 4구의 공급난은 계속될 가능성이 크다고 봤다. 재초환 시행 이후에는 환수 금액 추정치에 따라 주민 협의가 어려워지고 자연히 분양도 늦어질 수밖에 없다는 이유에서다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "재초환 시행 전에는 주민들이 재초환을 피할 목적으로 사업추진이 수월했지만 재초환 시행 이후에는 그렇지 않을 것"이라면서 "재초환은 강남4구 새 아파트 공급에 절대적인 요소인 재건축 추진 지연을 가져올 수밖에 없고 재초환 피한 단지들의 분양이 마무리 될 3년 이후 강남 집값 상승을 압박하는 요인이 될 것"이라고 말했다.

한편 최근 1년간 강남 4개구의 평균 매매가 상승률은 20.72%로 서울 전체 평균인 17.48%보다 3%포인트 높다. 구별로는 강동구가 23.02%로 가장 높고 강남 20.55%, 송파 20.41%, 서초 18.89% 순이다.