[8.2대책 1년] 임대주택 등록 봇물…사실상 전월세 상한제 도입 효과

[자료=국토교통부 제공 ]

"다주택자의 사회적 책임이 강화될 필요가 있다."

지난해 8·2 부동산 대책을 발표할 때 김현미 국토교통부 장관이 한 말이다. 다주택자들에게 ‘투기’가 아닌 ‘서민을 위한 임대주택 공급’에 나서라는 경고였다. 1년이 지난 뒤, 임대주택 등록은 봇물을 이루고 있다. 정부는 임대사업 등록자에게는 ‘당근’을, 미등록자에게는 ‘채찍’을 주는 차등 정책을 통해 사실상 전·월세상한제를 도입한 효과를 유도하고 있다.

1일 국토교통부에 따르면, 올해 상반기에만 총 7만4000명이 임대사업자로 등록했다. 이는 지난해 같은 기간(총 2만6000명)에 비해 2.8배에 달하는 수준이다.

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정부는 2022년까지 임대주택 400만호를 확보할 계획이다. 400만호라는 목표를 달성하기 위해서는 공공임대주택만으로는 부족하다는 게 정부의 판단이다. 무엇보다 단기에 재원 확보가 어렵기 때문에 임대사업 등록 활성화를 통해 전·월세 가격을 통제하는 준공공임대주택 확보를 노린다는 셈법이다.

국토교통부는 2020년까지 시장 상황을 본 뒤, 임대주택 등록이 예상보다 부진하면 임대주택 등록을 단계적으로 의무화하고 이와 연계해 계약갱신청구권과 전·월세상한제를 도입할 계획이라고 시장에 엄포를 놓았다. 그러나 8·2 대책의 가장 큰 성과로 다주택자들을 임대사업자로 등록하도록 유도해 제도권 시장으로 끌어들인 점이 꼽히는 점에 비춰, 일각에서는 정부의 엄포가 현실화될 가능성은 낮은 것으로 전망한다. 

실제로 임대사업자로 등록하면 임대료 인상률은 5%로 제한된다. 임대사업 등록 활성화 방안을 통해 사실상 전·월세 상한제와 계약갱신청구권을 도입한 것이나 마찬가지다. 전·월세 상한제와 계약갱신청구권은 임대료 인상률을 연간 5%로 묶고 전세계약 기간을 늘릴 수 있는 권한을 세입자에게 주는 것이다.

앞서 정부는 지난해 말 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 다주택자들에게 당근과 채찍을 제시했다. 청약조정지역 내 보유주택이 2채만 돼도 양도세를 중과하고, 집이 많을수록 종합부동산세를 가중하는 보유세 개편 등을 통해 임대사업자로 등록해야 세금 폭탄을 피할 수 있게 한 것이다. 아울러 내년부터는 임대사업자 등록에 걸림돌로 작용했던 건강보험료를 깎아주고 각종 세제 혜택을 제공한다.

이번 세법 개정안도 같은 선상이다. 임대료 인상 폭(연 5％)과 임대기간(4∼8년)을 규제 받는 등록 임대사업자가 이런 규제를 안 받는 미등록자보다 임대소득세를 적게 내도록 하는 내용이 골자다. 주택 임대소득이 연 2000만원인 미등록 임대사업자는 내년부터 등록사업자보다 최대 105만원의 주택 임대소득세를 더 내게 된다.

다만, 전문가들은 임대주택 공급이 확대될 수 있으나 임대사업자에게 추가적인 인센티브를 주는 방향의 고민이 필요하다고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 잇단 대책이 간접적인 임대료 규제, 제도권 내 임대주택 확보에 도움이 됐다”며 “임대사업자 등록을 통해 준공공임대 물량을 늘려 세입자의 주거안정을 가져오는 순기능이 있다”고 말했다. 다만 “임대사업 등록자에게 인센티브를 주는 방안이 필요하다”며 “공시가격 6억원 이하(85㎡)인 경우에만 등록의 혜택을 보는데 강남권의 경우에는 기준이 빡빡한 감이 있다”고 말했다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 “세제혜택을 받으려면 8년 이상 장기보유를 해야 하기 때문에 임대사업자 등록을 한 사람들은 최소 5~8년 간은 장기보유로 가겠다는 결정을 한 것”이라며 “이로 인해 서울의 경우 매물 출시가 많지 않을 것”이라고 전망했다. 이어 “세 부담이 늘어나면 부담의 일정부분을 임대료에 전가할 수 있다”고도 우려했다.