재건축 초과이익환수제 쟁점 세 가지...이중과세·시점·형평성

26일 서울 강남권 8개 재건축 조합들을 대리해 법무법인 인본 김종규(가운데)·정한철 변호사(왼쪽) 등이 종로구 헌법재판소 앞에서 재건축초과이익환수에관한법률의 법령위헌 심판 청구서를 제출하기 전 기자회견을 하고 있다.[사진=연합뉴스 제공]

지난 26일 서울시 강남구 대치쌍용2차와 송파구 잠실주공5단지 등 강남권 아파트 재건축 조합 8곳이 헌법재판소에 재건축 초과이익환수제에 대한 헌법소원 청구서를 제출했다. 이들은 초과이익환수제가 이중과세일 뿐만 아니라 부담금 산정 기준 시기도 모호하며 형평성에도 어긋난다고 주장했다.

재건축을 통한 조합원 1인 당 평균 개발이익이 3000만원을 넘어가는 경우 초과금액의 최고 절반을 부담금으로 내는 초과이익환수제는 지난 2006년 도입된 뒤 2012년 말 유예됐다가 올해 부활했다. 오는 5월부터 강남권 재건축 단지에 대한 ‘부담금 청구서’가 날아올 것으로 예상되면서 이들 조합을 중심으로 맞대응에 나서고 있다.

이들이 주장하는 초과이익환수제에 대한 첫 번째 위헌 요소는 이중과세에 대한 부분이다. 조합들은 이미 집을 팔 때 차익에 대해 양도소득세를 내기 때문에 부담금을 적용할 경우 중복 과세가 된다고 주장한다.

부담금 산정 기준도 모호하다고 주장한다. 환수금을 계산할 땐 준공 시점 주택가액(재건축 사업이 끝난 시점의 아파트값)에서 개시 시점 주택가액(재건축 사업을 시작할 당시 아파트값)과 정상주택 가격 상승분 총액, 개발비용(공사비·조합운영비 등)을 뺀 것을 개발 이익으로 본다. 따라서 시세 대비 공시가격 비율이 매년 올라가기 때문에 시점도 환수금을 산정할 때 중요해질 수밖에 없다.

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마지막으로 형평성에 위배된다는 주장이다. 재건축과 달리 재개발에 대해서는 초과이익환수제가 적용되지 않기 때문이다. 또 조합원마다 주택을 매입한 시점과 가격이 다르기 때문에 환수제를 똑같이 적용하기 힘들다는 설명이다.