재건축 연한 재검토 소식에 80년대 단지…웃는 집과 우는 집 엇갈린 풍경

이달 12일 서울 송파구 일대 전경. [사진제공=연합뉴스]

김현미 국토교통부 장관이 공동주택 재건축 연한과 안전진단에 대한 재검토 의사를 밝히면서, 재건축 시장이 요동칠 조짐을 보이고 있다.

아직 구체적 개선안이 공개되진 않았지만 업계는 일단 30년으로 단축된 재건축 연한이 다시금 40년으로 늘어날 가능성이 클 것으로 내다보고 있다. 또 이로 인한 서울 일부 재건축 단지들의 희비도 엇갈릴 것으로 예상된다.

김 장관은 지난 18일 서울 가좌 행복주택에서 주거복지 협의체 회의 이후 "재건축은 주거환경 개선의 순기능이 있지만, 구조 안전성의 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 문제 제기가 있는 것도 사실"이라며 "건축물의 구조적 안전성이나 내구연한 등의 문제를 종합적으로 검토해 볼 필요가 있다"고 강조했다.

현재 '도시 및 주거환경 정비법' 상 재건축 허용 연한은 30년이다. 준공 30년이 넘는다면 재건축 대상에 포함된다는 뜻이다. 정부는 지난 2014년 '9·1 부동산 대책'을 통해 재건축 연한을 준공 후 40년에서 30년으로 단축한 바 있다.

이번 김 장관의 발언에는 재건축 연한을 과거로 회귀하겠다는 의지가 담겨있다는 것이 업계의 중론이다.

만약 2014년 기준안이 다시 부활할 경우 1987~1991년 사이 준공된 단지의 재건축 연한은 각각 2·4·6·8·10년이 늘어난다. 가령 1988년 지어진 준공 30년차 단지는 올해부터 재건축 추진이 가능했지만 옛 기준으로 돌아간다면 4년 후인 2022년으로 늦춰진다.

19일 부동산114의 분석 자료에 따르면 서울 지역 준공 30년차 아파트는 67곳, 총 7만3000여가구에 달한다. 특히 강남권, 양천구 목동·신정동, 노원구 상계동 일대 단지들의 비율이 높다.

대표적으로 강남구 압구정동 '미성2차', 서초구 서초동 '삼풍', 송파구 문정동 '올림픽훼밀리타운', '올림픽선수기자촌', 양천구 신정동 '목동신시가지 11~12단지', 노원구 상계동 '주공6단지' 등이다.

이들 단지는 재건축 연한 도래에 대한 기대감에 최근 수개월간 호가가 수억원 가량 올랐으나 이번 소식으로 상승세에 제동이 걸릴 확률이 높아졌다.

양천구 목동신시가지 인근 공인중개업소 대표는 "보시다시피 목동신시가지의 경우 노후도가 상당해 재건축을 반드시 필요로 하는 아파트"라며 "무엇보다 강남권같이 최근 수년 동안 호가가 크게 오른 곳도 아니고, 요즘 들어서야 매수세가 증가하려는 조짐을 보였는데 왜 희생양이 돼야 하는지 모르겠다"며 분통을 터뜨렸다.

반면 1986년 이전 지어진 단지들은 재건축 연한이 40년으로 증가해도 이미 요건을 충족하고 있어 이번 김 장관의 발언에 아무 상관이 없다는 반응이다.

송파구 잠실동 '잠실주공5단지', 강남구 압구정동 '현대', '은마' 등이 대표적이며, 오히려 이들 단지의 경우 재건축 희소성이 부각돼 미래가치가 더욱 상승할 수 있다는 전망까지 나돈다.

송파구 잠실동 중개업소 관계자는 "잠실 일대 재건축 시세를 선도하는 '잠실주공5단지'의 경우 1970년대 말에 지어져 재건축 연한 증가와 무관하다"며 "오히려 전체 재건축 시장의 파이가 작아져 투자수요의 진입장벽만 높아질 가능성이 있다"고 우려했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "만약 연한 증가가 현실화된다면 재건축 시장은 기존의 초과이익 환수제, 분양가상한제, 전매제한과 더불어 4중 규제가 적용된다"며 "특히 올해 30년차를 맞이하는 재건축의 경우 투자수요의 실망감이 커져 거래가 다소 감소할 가능성이 있다"고 분석했다.