[광화문칼럼] 해외부동산을 양도할 경우 세금 부담은?

조영욱 KB국민은행 WM스타자문단 세무사 [사진=KB국민은행 제공]

해외에 있는 주택이나 부동산을 거주 또는 투자 목적으로 취득해 양도하는 경우 거래가 외화로 이뤄지기 때문에 외국환거래 규정을 따라야 한다. 납세 규정도 국내 부동산과 일정 부분 차이가 있다. 해외부동산 취득 시 취득자금의 원천에 따라 증여세를 부담하거나 임대소득에 대한 종합소득세 신고 납부가 요구된다. 처분 시에는 양도소득세 신고 납부 의무가 있다.

우선 해외에 있는 부동산을 취득하기 위해서는 취득에 필요한 자금을 해외로 송금해야 하는데, 이때 외국환거래 규정 절차를 준수해야 한다. 외국환거래 규정상 해외부동산 취득자금 규모에 대한 제한은 없으나 해외부동산 취득보고서를 부동산 취득자금 송금 후 3개월 이내 주거래 외국환은행에 제출해야 한다. 해외부동산을 처분한 후에도 마찬가지다.

해외주택과 국내주택 양도 시 차이점을 살펴보면, 1가구 1주택 비과세제도는 거주자가 국내의 1주택을 양도하는 경우에만 적용된다. 또 국내 다주택자에 대한 양도세 중과세율 등을 계산할 때 해외주택은 그 수가 포함되지는 않는다. 보유기간에 따라 양도차익의 일정비율을 공제해 주는 장기보유특별공제에 있어서도 차이가 있다. 2008년 1월 1일 이후 양도분부터 해외주택 및 해외부동산에 장기보유특별공제는 적용되지 않아 장기보유에 대한 추가적인 혜택은 없다.

다만 과세 대상 양도차익을 계산할 때 국외에서 외화를 차입해 취득한 자산인지 여부와 외화 차입금이 얼마인지를 꼭 확인해야 한다. 예를 들어 A씨는 몇 해 전 미국에 있는 주택을 취득하면서 100만 달러에 계약했다. 당시 취득가액 중 40만 달러는 미국 은행에서 모기지 대출로 차입해 잔금을 지급했다. 이후 주택 가격은 크게 변동하지 않았고, A씨는 올해 100만 달러에 주택을 양도했다.

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A씨는 100만 달러에 취득·양도해 외화 기준으로는 차익이 없어 양도세 문제를 넘겨도 될지 궁금했다. 하지만 해외부동산 양도차익은 외국환거래법상 기준환율 또는 재정환율을 적용, 원화로 환산해 계산한다. 즉, 양도가액은 양도대금을 수령한 날(여러 번 수령하는 경우 각각의 수령일)의 환율에 따라 계산하고 취득가액 및 부대비용도 각각 지출한 날의 환율을 기준으로 환산한다.

결과적으로 A씨는 외화 기준으로는 차익이 없다. 하지만 취득 당시 원·달러 환율이 낮았고 양도할 때에는 환율이 높아 원화로 환산하면 큰 차익을 얻은 셈이다. 당연히 양도세를 부담해야 한다. 이때 미국 은행으로부터 조달했던 40만 달러는 외화로 조달 및 지급했기 때문에 환율 변동에 따른 환차익 계산 대상에서 제외돼야 한다. 국내 세법에서도 국외 외화차입금에 대한 해당 환차익을 양도소득의 범위에서 제외하고 있다.

한편, 거주자가 해외부동산을 양도해 부동산 소재지 국가에 양도세 신고납부를 했더라도 우리나라 세법에 따라 주소지 세무서에 동일하게 신고납부해야 한다. 이 경우, 외국납부세액공제제도를 통해 이중과세를 방지한다. 즉, 국내와 해당 부동산 소재지 국가의 세율 차이만큼만 추가 부담하게 된다. 부동산 소재지 국가의 세율이 더 높으면 국내에서 추가로 세금을 더 낼 필요는 없지만, 해외에서 더 부담한 세금을 환급 받을 수는 없다.

해외부동산 양도세 신고는 실거래가액을 원칙으로 한다. 취득 및 양도 관련 계약서와 양도비용 등 지출에 대한 증빙은 물론 이중과세 조정을 위해 외국 과세당국에 신고한 신고서 사본 등에 대한 증빙도 필요하다. 또 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 무(無)신고에 따른 불이익이 발생하지 않는다. 그리고 국내부동산과 해외부동산은 동일한 해에 양도한 경우라도 양도소득을 합산 신고하지 않는 점에 유의해야 한다. 설령 해외부동산 양도로 양도차손이 발생했어도 국내 부동산의 양도차익에서 통산할 수 없다. 다른 해외부동산의 양도차익에서만 통산이 가능하다.