말레이시아 특별경제구역 이칸다르, 둔화된 인구 성장에 부동산 공급과잉

 

[말레이시아 이칸다르 지도 사진;FT]

말레이시아 경제특구지역 이칸다르의 인구 성장이 예상보다 더디게 진행되면서 부동산 시장이 공급 과잉 현상을 빚고 있다. 지난해까지 이 지역 인구는 연 2.7% 성장했는데 이 속도라면 앞으로 3년간 부동산 시장은 공급 과잉에서 벗어나기 힘들 것으로 전망됐다. 

31일 영국 파이낸셜타임스(FT) 산하 연구조직인 컨피덴셜리서치(FTCR)를 보면 따르면 말레이시아 조호르 주 남쪽에 위치한 이칸다르의 지난해 인구는 180만명 가량이다. 정부가 이 지역을 특별경제구역으로 추진한 2006년부터 지난해까지 인구 성장률은 연 2.7%에 그쳤다. 정부의 목표는 2025년까지 인구 300만명으로 늘리는 것이다. 그러기 위해선 인구는 2006년부터 2025년까지 연 4.1%씩 성장해야 한다.

◆ 인구 성장 둔화로 부동산 공급 과잉 지속  

둔화된 인구성장으로 진통이 온 곳은 부동산 시장이다. 특별경제구역으로 지정되면서 전례없는 수많은 규모의 주거용 부동산 투자가 진행됐다. 인구 급증 기대감이 주택 시장 전망도 최고 수준으로 끌어올렸기 때문이다. 이 지역 투자의 4분의 1은 제조업, 5분의 1은 주택업에 들어갔다. 올해 1분기 조호르주에 위치한 산업단지의 13.5%인 2130개의 산업단지가 새로 설립됐다.

이칸다르 남쪽에 위치한 조호르바루 지역은 오는 2020년까지 9만2000개의 주거용 부동산 유닛이 만들어 질 것으로 전망된다. 이는 기존 주택 규모의 24.9%에 해당한다. 지난 2008년부터 기존 재고에 대한 신규 주택 공급 비율은 인구가 많은 쿠알라룸푸르보다 높았다. 문제는 현재 인구 성장으로는 주택 공급량을 맞추기 어렵다는 것이다. 외국인 투자자들은 지금과 같은 상황으로는 이 지역에 새로운 자본을 공급하기 어려워졌다. 이 지역 부동산 유닛의 최소 사이즈를 50만 링깃(1억3000만원) 이상에 거래되고 있다.

이칸다르에 거주하는 말레이시아인 88% 이상은 지난 6월 유닛당 50만 링깃이 넘는 부동산 가격을 지불할 여력이 없다고 밝혔었다. 4%만이 당가베이 또는 누사자야에 부동산을 보유하고 있다. 지난해 조호르 주거인들은 부동산을 매각하기 가장 좋은 시기라고 전했었다.
 

[이칸다르 인구 전망치 단위:백만명 자료:FT]

◆ 누사자야 산업단지 부동산 가격 '뚝' 

이칸다르 내 누사자야 산업지역은 싱가포르와 접근성이 높고 아시아 주요 국가들이 인접해 있어 산업단지로 각광을 받았다. 싱가포르 기업들이 높은 노동력 비용과 일손 부족을 해소하기 위해 싱가포르에서 근접한 누사자야 산업단지로 이동하거나 확장했기 때문이다. 싱가포르 기업 상당수가 누사자야로 이동하면서 부동산 붐이 발생했다.

누사자야 산업단지 부동산 가격은 2009년에서 2015년까지 500%나 올랐다. 한국기업으로는 아모레퍼시픽이 누사자야 산업단지에 1억7000만 달러( 1938억원)를 투자해 생산기지를 구축하고있다. 그러나 싱가포르와 말레이시아 경제 성장이 주춤하면서 기업들의 투자도 줄어들었다. 싱가포르 회사들의 발길이 끊어지면서 산업단지 부동산 가격도 떨어졌기 때문이다. 지난해 싱가포르는 2% 성장, 전년도 1.9%보다 소폭 개선하는데 그쳤다. 지난해 말레이시아의 경제성장률은 4.3%를 기록했다.

말레이시아 재무부 산하 국유재산정보센터(National Property Information Centre, NAPIC)에 따르면 부동산 거래량은 2015년 1분기에 고점을 찍은 후 급격하게 하락했다. 누사자야 산업단지 대여율도 급격하게 떨어졌다. 지난 5월 기준 누사자야 산업단지 대여율은 2015년 이후 25% 하락했다. 당시 많은 기업들이 수익을 노리고 여러 구획의 토지를 매입했다가 낭패를 본 것이다. 2015년에만 해도 이 지역에 눈독을 들인 산업체들이 많았지만 시장 환경이 약화되면서 철수할 것으로 전망되고 있다.