[광화문칼럼] 상업용빌딩 투자 전에 따져봐야 할 것들

정귀윤 KB국민은행 WM 스타자문단 수석위원[사진=KB국민은행]

한 중개법인의 서울 수도권 보유물건 7만7875건 중 8130건의 거래동향을 보면 올 1분기 거래금액은 1조5600억원으로 전분기 대비 1600억원가량 뛰었다. 전년 동기보다는 4100억원가량 증가한 수치다. 이 중 개인투자 비중은 76%로 여유자금 보유 투자자들의 부동산 투자가 여전히 활기를 띠고 있다.

그렇다면 부동산 투자 및 매매계약 전에 꼭 체크해야 할 사항과 알아두면 좋은 건축법, 주차장법에는 무엇이 있을까.

우선 개별공시지가 대비 매매가격 비율을 기준으로 가격의 적정성을 따져봐야 한다. 보통 서울 역세권의 매매가격은 공시지가 총액 대비 200~250% 내외며, 역에서 멀거나 지하철이 없는 경우 150~200%의 가격대를 형성한다. 홍대상권인 상수동의 경우 공시지가보다 400% 높은 가격에 거래되기도 한다.

건물가격은 오래되지 않은 경우라면 연면적 3.3㎡당 300만~350만원 정도로 추정한다. 40~45년 감가상각 기준으로 경과된 연수만큼 건물 값을 차감해 보면 된다.

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이런 기준을 바탕으로 주변 매매 사례를 참조해야 한다. 상업용부동산의 경우 매매가격이 공개되는 경우가 드물어 등기부등본을 떼서 확인하지 않으면 알기 어렵다. 주변 부동산이나 감정평가사 등의 도움을 받는 것이 좋다.

매매대금 지급과 관련해서는 구입하고자 할 경우 계약금 비중을 많이 하거나 중도금을 지급해 계약해제 가능성을 낮춰야 한다. 최근 중소형빌딩의 공급이 부족해 매도자의 변심 등으로 종종 계약이 취소되는 일이 있기 때문이다.

큰 금액이 필요하다면 계약금·중도금의 100~120% 수준으로 토지·건물 근저당권 설정을 요청하거나 예금질권 설정, 계약이행 보증보험증권 발급 등으로 안전장치를 마련할 수도 있다.

또 임대차계약 승계 임차인과 명도 임차인을 잘 구분해야 한다. 기업 등이 사옥으로 사용하는 경우나 패션잡화, 외식업 등이 1~2층에 입주할 경우 매매 잔금시기에 명도가 가능한지를 살피는 것이 안전하다. 그뿐만 아니라 잔금 시 명도지연 위약금 규정 등을 넣어두면 매도인은 일정을 맞추기 위해 최선을 다할 것이다.

따라서 기존 임차인의 명도시기를 계약서에 명확히 기재하는 것이 필요하다. 기존 임대차 계약 체결 최종시기가 지났다면 임차인 재계약 여부와 자동연장 여부, 최초 임대차계약 체결 시기와 명도 가능성 유무를 잘 확인해야 한다.

간혹 매도자가 기존 세입자 명도에 부담을 느끼고 매수자에게 떠넘기는 경우가 있다. 이때는 명도부담 시 기존 세입자의 권리금, 시설투자비, 잔여계약기간, 영업이익 등의 영업상황 등을 고려해 매매가액에서 감액 조정하는 협상이 필요하다.

아울러 건폐율과 용적률, 지구단위계획상 규제, 주차장 확보, 신축 및 리모델링 가능성 등도 꼼꼼하게 짚어보자.

대지면적 대비 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정하는 범위 내에서 시·도별 도시계획조례에 위임하고 있다. 서울의 경우 서울시 도시계획 조례를 보면 된다. 예컨대 법상 일반상업지역의 건폐율은 80%지만, 서울시의 경우 60%로 규제하고 있다.

지구단위계획은 공동개발(강제) 시 대상 부동산 토지 단독으로 신축·증축 등에 제한을 두기 때문에 입지나 임대수익, 건물 노후도 등을 잘 따져보고 의사결정을 해야 한다. 

주차대수 확보에도 유념해야 한다. 건물 임대관리를 하다 보면 점포로 등재된 1층을 실제로는 주택이나 사무실로 사용하는 경우가 더러 있다. 이 경우 점포는 근린생활시설이고, 주택 및 사무실은 주거업무시설로서 근린생활시설보다 주차대수를 더 확보해야 한다.

주차장 규격도 법정대수로 인정되는 가로·세로 길이가 정해져 있어 관건이 된다. 다가구주택이나 오피스텔은 전용면적 30㎡ 이하 0.5대, 60㎡ 이하 0.8대로 상대적으로 더 많은 주차장이 필요하다. 사무실로 임대하다가 커피전문점 등 휴게음식점으로 임대 업종을 바꾼 경우 주차대수는 완화되지만 정화조 용량 등이 강화돼 예상치 못한 큰 비용이 발생할 수 있다.

한편 저층으로 지어졌거나 법정 건폐율이 미달인 오래된 건물 등은 신축 시 임대수요와 공실리스크 등을 고려해 건축규모를 결정하는 것이 중요하다. 배후 인구 증가 등의 상권 변화가 예상된다면 건폐율과 용적률 여유가 있는 건물을 매입하는 것도 수익을 증가시키는 요인이 된다.

현재 3층 건물이지만 용적률 여유가 있고, 입지나 상권 고려 시 추가 임대수요가 있으면 증축 등을 통해 수익을 증대시킬 수 있다. 반대로 건폐율, 용적률이 현행 법규 대비 초과된 건물들은 신축하면 건물바닥 면적이 감소해 임대가능면적이 줄어들기 때문에 임대수익이 감소할 위험이 크다.

마지막으로 관리비 수입과 지출내역을 확인해야 한다. 공용관리비는 화장실, 주차장, 엘리베이터 등의 공동사용공간 등에서 발생한 전기료, 수도료, 각종 시설 비용과 경비, 보안 청소 용역비용을 충당하기 위한 것이다. 임차인의 전용사용 실비용은 임차인이 당연히 부담해야 한다.

공용관리비는 중소형 빌딩의 경우 임대면적당 5000~2만원, 중형 빌딩은 3.3㎡당 2만원 내외, 강남권 등 대형 오피스빌딩과 타임스퀘어 등의 대형 쇼핑몰은 임대면적당 2만~3만5000원까지 받는 경우가 많다. 그런데 이 관리비는 건물주의 성향에 따라 과다한 경우도 있고, 너무 적게 받는 경우도 있어 주변 시세에 비해 적정한지 잘 확인해 봐야 한다.

이처럼 수익형부동산과 상업용부동산 투자 시 가격조건, 임대차 현황, 관리비 수입 등을 면밀히 분석해 계약 체결 후 후회하는 일이 없도록 해야 할 것이다. 이런 노력들을 통해 수익형부동산 유효 활용과 투자수익 극대화의 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.