복합 상가, '묻지마 투자'는 금물..."MD 구성과 규모, 입지 등 3박자 따져야"

▲서울 송파구 가든파이브 전경. 사진=서울주택도시공사 제공

아주경제 최수연 기자 = 복합 상업시설이 원스톱 라이프를 표방하는 현대인에게 어필하며서 대표적인 수익형 부동산으로 각광 받고 있지만 묻지마 투자는 금물이란 게 전문가들의 공통된 지적이다. 공공이 인허가와 시행에 참여하고 초기부터 상가 활성화를 기획해도 수요예측에서 실패하면 유령 상가로 전락할 수 있기 때문이다. 

1일 관련업계에 따르면 분양한 지 7년이 지나도록 높은 분양가로 대규모 공실 사태를 빚은 서울 송파구 문정동 복합 쇼핑단지 '가든파이브'의 경우 최근 현대백화점 계열 아울렛인 '현대시티몰' 입점이 확정되면서 겨우겨우 기사회생의 발판을 마련했다.

가든파이브는 2010년 서울주택도시공사(SH)가 동남권을 대표하는 대규모 유통단지를 만들겠다는 목표로 개발에 착수했다. 연면적 82만㎡ 규모에 총 1조3000억원이 투입됐다.

하지만 당초 청계천 고가도로 철거로 일터를 잃게 된 상인들이 이주키로 했으나 입주계약 당시 서울시가 예정 분양가(3.3㎡당 8000만원 수준)의 2배로 공급하면서 6097명의 상인들 중 4018명만 계약을 했다. 

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가든파이브는 결국 미분양에 허덕이며 1000억원에 가까운 금융비용 손실을 입었다. 이런 가운데 현대백화점이 테크노관과 리빙관 3만2000여㎡ 면적에 아울렛을 개장키로 하면서 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 

이와 함께 초기 프로젝트파이낸싱(PF) 개발의 대표 사례인 용인 동백지구 내 복합 상업시설 '쥬네브'도 높은 공실률로 십수년째 사업이 표류중이다.

동백 쥬네브는 시행자 LH가 포스코건설 등과 컨소시엄으로 프로젝트회사(SPC) 쥬네브를 설립해 4460억원의 사업비를 들여 준공했다. 건축 연면적 21만2000㎡ 3개동 규모의 매머드급 상가건물이다. 2008년 준공된 쥬네브 지난해 기준 전체 상가 1378실 가운데 923실만 분야 되고 나머지는 미분양 상태다.

삼성동 코엑스몰 2배에 달하는 복합 상업시설이 애당초 무리수였다는 비판이 나오고 있다 . 상가 전문가들은 주변 환경과 어울리지 않는 과도한 개발 계획을 상권 활성화 실패의 원인으로 보고 있다.

지하철 2·6호선 합정역과 연결되는 메세나폴리스몰은 뒤늦게 일부를 직영체제로 전환하면서 미분양 단지를 활성화 시키는 데 성공한 대표적 사례다. 이 단지는 주상복합(617가구)과 오피스, 공연시설이 함께 있는 지하1~지상2층 연면적 4만176㎡에 달하는 대형쇼핑몰이다.

시공을 맡았던 GS건설은 2012년 메세나폴리스몰 개점 초기 총 243개 상가 중 절반 가량이 미분양되자 미분양 상가를 회수해 직접 운영하며 공격적 마케팅을 펼쳤다.

GS건설은 일본의 대표적 부동산 개발업체인 모리빌딩의 자회사 모리빌딩도시기획의 합작회사인 G&M에스테이트와 공동운영을 맡았다. 국내에서 볼 수 없었던 모리빌딩식 상가 활성화 방안을 접목해 연중 다양한 문화행사가 열리고 예술가들의 야외 공연도 진행됐다.

지역 주민과의 스킨십에 중점을 뒀고 입점 업종이 겹치지 않도록 철저히 상가업종 구성(MD)을 관리했다. 매달 점장 회의를 열어 입점업체의 개선 의견을 청취하는 등 차별화에 주력했다.

함영진 부동산114 센터장은 "복합상업개발을 하려면 먼저 들어서는 택지지구 등 토지 개 발이 이뤄지는 입지의 장점을 잘 살려 주거, 업무, 쇼핑몰, 문화 등의 구성을 잘 안배해 야하는 게 중요하다. 특히 수요층에 맞는 MD구성을 장기적 안목에서 계획을 잘 세워야 한다"고 말했다.