[재테크칼럼] 극소형주택 사야 돼? 말아야 돼?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

최근 서울 주택시장은 재건축·재개발 사업장을 중심으로 호황을 이어가고 있다. 오래된 주택들은 주거개선 사업이란 목적으로 아파트를 속속 개발되고 있다.

반면에 서울에는 재건축·재개발 사업이 취소된 사업장들이 많이 있다. 이런 곳들이 최근 극소형주택을 알아보는 사람들이 증가하고 있다.

두가지 이유에서다. 우선, 예전 재건축·재개발 사업장들의 경우 지분쪼개기 작업이 많이 돼 있어, 작은 지분의 주택들이 많이 있다. 사실 작은 지분의 주택들은 지난 2000년대 후반부터 별다른 매력이 없었다. 높은 가격과 개발사업 중단 등이 주된 이유다.

하지만 서울 시내 전셋값 상승과 월셋값 상승 등으로 인해 저렴한 월세주택이 줄어들면서 재건축·재개발 사업장 내 극소형 주택들이 세입자들에게 재조명되고 있다. 임대대상은 대학생이나 사회초년생 등 임대료를 내기가 넉넉치 않은 세입자들이다.

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실제 지난 2012년 재건축·재개발 사업이 중단된 사업장들의 경우 대지지분 전용 33㎡가 3.3㎡당 3000만원 선이었다. 공급면적 50㎡ 미만의 주택이 3억 원 선이었다. 반면 연수익률은 2~3% 수준으로 매우 낮았다.

하지만 재건축·재개발 사업이 중단되면서 지분가격이 하락한 반면 전셋값은 상승하면서 수익률이 점차 높아지고 있다. 또 서울 재건축·재개발 사업이 중단되면서 신축빌라나 연립들이 증가하면서 주거환경도 점차 개선되고 있다. 또 소형주택들을 리모델링을 통해 고쳐서 사는 수요들도 증가하면서 오래된 주택을 찾는 수요층들도 점차 늘어난 추세다.

또 향후 재건축·재개발 사업이 진행되면 조합원이 되는 혜택도 있어 개발 후 미래기차까지 기대할 수 있다. 이런 이유로 최근 서울 내 극소형 주택들이 품귀현상을 겪고 있다.

실제 강북권 대로변 주택들의 경우 최고 3.3㎡당 4000만원을 호가하는 주택들도 생겨나고 있다. 그럼에도 불구하고 극소형 주택들은 앞으로도 인기를 끌 것으로 예상된다.

우선 지분이 작아 초기분담금이 작게 든다. 또 건축기술이나 리모델링 기술에 발달로 지분이 작더라도 주택을 쾌적하고 살기 좋게 수리할 수 있는 건축사업소가 많아졌다. 또 1~2인가구 증가로 작은 주택이 트랜드로 떠오르면서 수요층들도 확장되고 있다.

여기에 아파트값 상승으로 빌라나 연립 등 일반주택들까지 전셋값이 상승하면서 실수요층들이 좀 더 저렴한 주택을 찾고 있는 것도 작은 주택의 인기를 높이고 있다.

물론 주의도 필요하다. 극소형 주택 중에 등기상 분리가 되어있지 않은 곳들은 피해야 한다. 또 너무 작은 면적은 재건축이 힘든만큼 리모델링이나 인테리어 개선을 통해 살 수 있는 집들을 골라야 한다.

또 1~2인 가구가 증가하고 있지만 도심에 오피스텔이나 도시형생활주택 등 신축 주택들이 많이 있는 곳은 공실이 있을 수 있다. 특히 재건축·재개발 사업이 중단된 곳은 정주여건이 불편한 곳들이 많아 임대인을 구하는데 제한적일 수 있다. 이런 점들을 유념해서 투자전략을 세워야 한다.

마지막으로 비싼 곳은 피하자. 대지지분이 전용 20㎡ 이하이면서 매매값이 1억5000만~2억원인 곳들이 많다. 주변에 이런 가격으로 오피스텔이나 도시형생활주택, 아파트 등을 매입할 수 있는 곳들이 있다면 이런 단지형 주택에 투자하는 것이 수익률이나 관리면에서 뛰어나다.