2017년~2018년 70만가구 입주...1기신도시 조성한 90년대 이후 최대

아주경제 백현철 기자 = 오는 2017~2018년 전국 약 70만 가구 아파트가 입주를 앞두고 있어 준공 후 미분양 증가 등 소화불량우려가 커지고 있다.

1일 부동산114에 따르면 2017년~2018년 전국 아파트 입주(예정) 물량은 70만여 가구로 2년 단기 입주물량으로는 1기신도시가 조성된 90년대 이후 최대다.

1기신도시가 집중적으로 조성된 1994년~1995년과 1997년~1998년에 각각 82~83만가구가 쏟아진 사례가 있지만 주택보급률이 70%~80% 수준이던 20년 전과 현재는 상황이 다르다.

단기 70만 가구가 쏟아질 예정인 만큼 전∙월세 시장의 불안 해소에는 긍정적인 효과가 예상된다. 하지만 준공 후 미분양 증가 등의 부정적 결과에 대한 대비도 필요해 보인다.

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통계청 자료에 따르면 2014년 기준 전국 주택보급률은 118%로 1기신도시가 조성되던 1995년의 86%와 비교하면 주택부족 문제는 상당 수준 개선된 상황이다.

전국은 2002년(101%)에, 수도권은 2010년(104%)에 평균 주택보급률이 100%를 넘어서며 양적 면에서 주택 부족 문제는 해소됐다고도 볼 수 있다. 다만 질적인 부분들(지역 별 양극화나 거주환경, 자가보유 수준 등 거주 만족도)은 아직 해소가 안됐기 때문에 주택공급이 이후에도 계속되며 현재(2014년)는 전국 기준 118%의 주택보급률을 기록 중이다.

주택보급률이 100%를 넘어선 상황이므로 현 시점에서는 양적인 면 보다 질적인 부분의 거주 만족도 해소가 더 시급한 상황이다. 하지만 2017년~2018년 2년동안 70만가구가 입주할 만큼 양적 팽창이 가속화될 경우 전∙월세 시장의 불안 해소에는 도움이 될 것으로는 예상되지만 초과공급에 따른 ‘소화불량’도 우려된다.

주거만족도 개선은 과거 1기 신도시 조성 시기처럼 물량으로 극복할 수 있는 것은 아니기 때문이다. 다만 서울 등 일부 인기지역은 재건축∙재개발로 인한 멸실주택이 늘어나면서 국지적 물량부족이 발생하는 실정이므로 공급물량의 지역 안배는 필요하다.

과거 2002년~2008년 당시 부동산 시장의 성장과 밀어내기 분양이 급증하며 연 평균 입주물량이 약 33만가구 쏟아졌던 사례가 있었다. 당시 초과 공급에 따른 부작용으로 글로벌 금융위기와 함께 준공(입주) 후 미분양이 2~3배 가량 폭증했다. 할인 분양과 이에 따른 반발로 기존 계약자 입주 거부 사태, 청약 경쟁 미달사례 등이 속출했다.

2008년 하반기에는 서울 강남에서도 세입자를 못 구하는 사례가 나타났다. 당시 단기간에 1만 가구 이상 입주를 진행했던 서울 송파구 잠실동 일대에서 세입자를 구하지 못해 역 전세난이 발생하자 발만 동동 구르던 사례가 크게 부각됐다.

불과 3~4년 전에도 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공(입주) 후 미분양’을 해소하지 못한 건설사가 전세 조건의 분양 계약(에프터리빙제, 프리리빙제, 매매보장제 등 명칭 다양)이라는 새로운 분양방식을 주도하며 사회 문제(전세 계약자 명의의 담보대출, 분양 거부 시 위약금, 보증금 미 반환 등)를 양산하기도 했다.

아울러 입주 시점에 분양가격 이하로 떨어진 ‘고 분양가’ 단지들로 인해 ‘하우스 푸어’가 사회 문제로 부각됐던 경험도 있다.이 때문에 KDI(한국개발연구원)등 국책연구기관까지 나서서 2017년~2018년 발생할 미분양물량 급증에 대해 우려감을 표명한 바 있다.

미분양주택의 선행지표인 청약경쟁률도 최근 2015년 대비 상대적으로 낮아지는 분위기가 역력하다. 2016년 본격화된 정부의 주택담보대출 규제강화 정책도 상대적으로 규제가 덜한 분양시장으로 수요가 쏠리면서 풍선효과에 대한 우려감도 높다.

부동산114 관계자는 “70만 가구 입주까지는 아직 1년여의 시간이 남아있지만 불안감은 코 앞에 다가온 상황”이라며 “2017년~2018년과 경기, 일부 지방 등 특정 지방의 공급 과잉 또는 수급불균형 문제가 불거지지 않도록 사전 대응과 꾸준한 모니터링이 필요하다”고 말했다.