주산연, '아파트 공급 증가=공급과잉' 진단은 시기상조

▲2000년 이후 전국 아파트 입주 물량 규모 변동 추이와 미분양 물량 규모 변동 추이. 자료=주산연 제공

아주경제 최수연 기자 = 최근 아파트 공급 증가를 공급과잉이라고 진단하는 것은 지나치다는 주장이 나왔다. 매매가격 폭락과 미분양 급증 사태 가능성은 현저히 낮다는 전망이다. 다만 지속적인 모니터링과 공급조절이 필요하다는 지적이다.

주택산업연구원(주산연)은 13일 '주택공급시장 점검-아파트시장을 중심으로' 보고서를 통해 "시장 수용능력이 유지되기 때문에 2008년 전후와 같이 매매가격이 분양시점대비 15~30% 급락하거나 미분양이 16만호에 달하는 등의 시장위기는 없을 것"이라고 주장했다.

노희순 주산연 책임연구원은 "시장의 수용능력은 이전의 공급 부족분 규모, 수요 정도, 공급대비 미분양 및 증감, 청약경쟁률 등을 고려해야한다"며 "2016년 이후의 공급과잉 가능성은 낮으며 최근 시장심리 위축으로 거래 및 가격의 정체가 나타나고 있으나 장기화되지는 않을 것"이라고 판단했다.

공급 선행지표인 인허가와 분양 물량은 늘었지만 인허가 물량은 착공률 조절로 공급 시점을 분산시킬 수 있다는 주장이다.

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주산연에 따르면 2007~2015년 아파트의 입주물량은 평균 26만 가구며 가구증감과 멸실수요를 고려하면 아파트 수요는 25만수준으로 조사됐다. 소득요인에 의한 수요를 감안한 장기주택종합계획의 아파트수요는 평균 33만 가구며 소득요인에 따라 29~39만 가구수준이다. 따라서 시장에는 과대 공급분을 수용할 수 있는 수요가 존재하는 것으로 분석됐다고 연구원은 설명했다.

또 노 연구원은 "임대차시장의 가격상승세가 이어지면서 임차인·임대인의 주택매매 수요가 올해에도 지속될 것으로 예상된다"며 "인허가물량은 계획물량으로 착공률 조절에 따라 공급시점을 분산시킬 수 있고, 이전 부족분 반영시 과대공급량은 분양물량의 7.6%로 현재 분양물량(미분양) 비중인 9.6% 보다 낮기 때문에 시장의 수용부담은 크지 않다"고 설명했다.

최근 미분양이 증가한 것은 단기 공급 집중과 심리 위축 영향을 꼽았다. 지난해 11월 미분양 물량은 4만9724호로 크게 증가했으나 평균 72.1% 최고점의 30% 이하로 시장의 물량수용여력이 존재한다고 분석했다.

노 연구원은 "최근 미분양 물량은 분양물량의 9.6%에 불과하며 2008년의 분양물량 대비 73.6%에서 크게 개선됐다"며 "2001~2006년) 평균인 17.2%보다 낮은 수준이며 지난해 4분기 1순위 청약경쟁률이 전국 9.8대 1로 높은 수준을 유지하고 있어 가격 폭락이나 미분양 급증 사태를 걱정할 상황은 아니다"고 말했다.

이어 "일부지역에서 분양물량 증가, 미분양 비중 증가, 청약경쟁률 하락 등이 동시에 나타나고 있어 지속적인 모니터링과 공급조절이 필요하다"고 덧붙였다.