[2016년 부동산 기상도]전문가 5명중 3명 "매맷값 '1~3%' 상승 예상"

내년 주택시장을 뒤흔들 변수로 한강변을 필두로 한 강남권 재건축 사업이 거론되고 있다. 사진은 압구정 아파트 전경. [사진=아주경제DB]

아주경제 강영관, 백현철 기자 = 미국의 금리 인상 및 주택담보대출 규제 강화 여파로 연말 주택시장 숨고르기가 이어지는 가운데 부동산 전문가 5명 중 3명은 새해에도 부동산 경기가 완만한 상승세를 탈 것으로 예상했다. 2015년 상반기와 같은 거센 상승흐름은 기대하기 어렵겠지만 전세난에 따른 매수세가 매매시장을 견인, 전반적으로 상승 기조는 이어질 것이라는 진단이다.

전세시장 상승흐름은 2016년 내내 이어질 것으로 예측된 가운데, 전문가 10명 중 6명은 상반기 3~5% 상승할 것으로 예상했다. 또한 대다수 전문가들이 정부가 추진하는 기업형 임대주택(뉴스테이) 등 중산층 임대시장이 확대될 것으로 예상했다.

◇새해에도 매매시장 완만한 상승흐름 지속= 아주경제신문이 2016년 새해를 맞이해 부동산전문가 20인을 대상으로 설문조사를 의뢰, 분석한 결과에 따르면, 전문가들은 새해에도 2015년과 마찬가지로 주택 매매시장의 상승 흐름은 이어질 가능성이 높다고 답했다. 응답자의 60%(12명)가 새해 부동산 경기에 대해 '완만한 상승'을 예상했으며, '보합' 수준을 보일 것으로 답한 전문가도 35%(7명)나 됐다. 반면 응답자 20명 중 '완만한 하락'을 선택한 전문가는 1명이었다.

새해 주택가격 등락 폭에 대해선 '1~3% 상승'을 택한 전문가가 13명(65%)이었으며, 이밖에 '보합'이 6명(30%), '1~3% 하락'은 1명(5%)이었다. 신규분양 단지의 분양가 상승과 전셋값 오름세를 통해 기존 중소형 아파트를 중심으로 소폭이 가격 상승 가능성이 높다는 지적이다.

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이남수 신한금융투자 부동산전문위원은 "주택시장은 대출규제, 금리인상, 공급 과잉 이슈로 2015년에 비해 다소 완만한 상승세를 보일 것으로 예상된다"며 "이외에 수익형 부동산시장은 저금리가 지속될 것으로 보이고 금융시장의 변동성이 확대될 것이기 때문에 투자부동산에 대한 인기는 지속될 것"이라고 설명했다.

김호철 단국대학교 부동산건설대학원장은 "올해 공급물량이 많았고 국내 금리인상이 예상됨에 따라 부동산경기가 다소 위축될 것으로 보이지만, 정부가 급격한 하락을 막기 위해 대응책을 마련할 것이므로 보합세는 유지할 것으로 예상된다"고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "단기간 금리를 큰 폭으로 올리기는 어려울 것으로 예상되는 만큼 금리인상 여파가 우려하는 수준보다는 크지 않을 것으로 보지만 심리적으로 매수세가 위축되고 관망세가 확산될 가능성은 크다"면서 "특히 2017년 이후 입주물량이 쏟아질 것으로 시장 참여자들이 인지하고 있기 때문에 공격적인 투자는 줄어들 것으로 보인다"고 예상했다.

2016년 새해에는 한강변 등 강남권 재건축 사업 본격화와 4월로 예정된 제20대 국회의원 선거 등이 주택시장 변수로 꼽혔다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위웡는 "강남 재건축 활성화로 이주수요가 늘어나 국지적 전세난 가능성이 제기될 것으로 예상된다"며 "총선의 경우 주로 개발공약 중심이 많아서 주택시장보다는 토지시장에 영향을 미칠 것으로 보인다"고 말했다. 

박정은 국토연구원 책임연구원은 "강남 재건축의 본격화로 인해 수도권을 중심으로 한 매맷값 상승세가 예상되는 반면 지방 부동산 시장 침체 등은 가시화될 것으로 전망된다"면서 "이에 따라 수도권과 지방의 부동산 시장의 큰 편차 발생도 예측해볼 수 있다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "총선 변수는 과거에 비해 영향력이 둔화됐으나 거시 관점에서 볼 때 연말 단행된 대규모 개발사업 이슈들이 총선과 무관하다고 보기 어렵다"면서 "무엇보다 총선을 염두에 둔 부동산 정책 기조 유지가 가장 큰 영향력을 미칠 것으로 보인다"고 분석했다.

이밖에 주택시장 변수로는 7월 총부채상환비율 (DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 규제완화 연장 여부와 2017년 임대사업자 과세 시행(예정) 여부 등이 꼽혔다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원은 "수요 구매여력에 영향력이 큰 대출여건의 변화로 인해 향후 일정이상의 자산규모가 작거나 현금동원력이 작은 저소득층 및 중소득층의 주택구매가 제약될 것으로 예상되며 임차시장이 더욱 확대될 것으로 예상된다"고 설명했다.

◇전셋값 상승은 상반기에 3~5% 정도= 전문가 20명 가운데 19명이 2016년 상반기 전셋값이 오른다고 답했으며, 12명(60%)이 '3~5% 상승'할 것으로 예측했다. 이어 5~10% 오를 것으로 예측한 전문가는 4명(20%)이었다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "서울의 2016년 입주물량이 대략 2만6000가구 정도 되는 반면 이주물량은 약 6만 가구로 전세가격 상승이 예상되며, 서울의 이주물량이 수도권으로 전가돼 수도권도 전세가격이 강세를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "임차시장의 가격불안이 실수요자의 매매 전환 또는 교체 수요로 이어지고 저렴한 임대차 매물을 찾아 수도권 외곽으로 이동하는 요인으로 연결될 확률이 높은 만큼 수도권 매매시장의 견인주는 서울이 주도할 확률이 높다고 본다"고 예상했다.

김영곤 강남대학교 부동산학과 교수는 "전세 공급은 내년에도 계속 줄어들 것이므로 전세가는 오를 것으로 보이나 매매가와 전세가의 격차가 한계에 와 있는 경우가 많아서 대폭 상승은 어려울 것으로 보인다"고 설명했다.

뉴스테이 등 중산층 임대시장이 확대 여부에 대한 설문에는 전문가 15명(75%)이 '그렇다'고 답했고 '아니다'는 3명에 불과했다. '아니다'라고 답한 측에선 뉴스테이 공급자의 이익시장 형성이 아직 미미해 대거 확대할 것으로 보기엔 아직은 시기상조라는 의견을 내놨다.

새해 아파트 분양시장과 관련해선 상반기까지 열기가 지속될 것으로 예상하는 답변이 13명(65%)로 가장 많았다. 2016년 하반기와 2017년까지로 답한 전문가들은 각각 4명(20%), 1명(5%)에 불과했다. 또한 새해 아파트 분양시장은 전반적으로 침체될 것으로 답한 전문가가 7명(35%)였으며, 수도권 활황·지방 침체도 7명(35%)로 비슷한 수치를 보였다.

한편 "박근혜 정부의 부동산 정책이 올바른 방향으로 가고 있나"라는 질문에는 전문가의 75%(15명)이 '아직 판단하기 어렵다'고 답했다.  이어 '잘못 가고 있다'가 20%(4명)로 집계됐다.

전문가들은 최근 지속적으로 제기되는 단기적인 공급과잉에 대한 정부의 해결책이 필요하다고 입을 모았다. 특히 민간부문 공급에 대한 조정을 적극적으로 나서고, 입주지역 수요자 모니터링과 시장동향 점검 등 시장의 과잉반응을 예방하기 위한 조치가 필요하다고 지적했다.

김호철 대학원장은 "새해에는 총선과 가계부채대책, 금리인상 등 메가톤급 변수가 많은 만큼 시장 부작용을 최소화할 수 있는 예방책이 필요하며, 또한 시장에 빠르게 대응할 수 있도록 정책변화 속도를 높일 수 있는 체계구축도 중요하다"고 말했다.

이밖에 주택금융 부문의 계층별 세대별 차별화 정책을 검토해야한다는 의견과 30대 무주택자의 내집마련 지원을 위한 금융상품 개발과 확대가 요구된다는 의견 등도 나왔다.

[설문에 참여한 부동산 전문가(총 20명·가나다순)]
강은 지지옥션 팀장, 강은현 EH경매연구소 소장, 권대중 명지대학교 부동산학과 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원, 김승배 피데스개발 대표, 김영곤 강남대학교 부동산학과 교수, 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수, 김호철 단국대학교 부동산건설대학원장, 남영우 나사렛대학교 국제금융부동산학과 교수, 노희순 주택산업연구원 책임연구원, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 박정은 국토연구원 책임연구원, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 선종필 상가뉴스레이더 대표, 이남수 신한금융투자 부동산전문위원, 장재현 리얼투데이 리서치팀장, 함영진 부동산114 리서치센터장, 허명 부천대학교 부동산금융학과 교수, 허윤경 건설산업연구원 연구위원