수익형 호텔 영리한 투자법

아주경제 중기벤처팀 기자 =  수익형부동산의 블루칩 분양형 호텔 투자의 가장 큰 장점은 관리의 편리성이다.
분양형 호텔은 전문 호텔 운영사가 위탁운영관리를 해주기 때문에 유지보수 관리 걱정이 없다. 오피스텔처럼 임대인이 직접 임대관리를 안해도 되기 때문에 중개수수료나 공실 걱정도 없다.

그러나 객실가동률이 나오지 않는 지역의 호텔에 투자했다가는 낭패를 보기 십상이다.최근 화두로 떠오른 평택하버라마다호텔 시행을 맡은 김연우 태림프론티어 실장에게 직접 들어봤다.

①면밀한 소유권 확인
분양형 호텔은 오피스텔처럼 객실별 구분등기가 가능하다. 개별등기는 구분등기와 지분등기로 나눠지는데, 지분등기의 경우에는 재산권 행사에 있어서 제약이 따른다. 독립적인 소유권을 확보하고 재산권 행사를 하려면 구분등기가 된 호텔에 투자해야한다. 건축물 분양에 관한 법률에 따르면 ‘연면적 3000m2 이상의 일반숙박시설에 의한 호텔은 객실을 개별로 분양할수 있다’고 정의하고 있다.

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②지역 입지와 가치 검토
부동산 투자의 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 수익형 호텔이야 말로 입지가 가장 중요하다고 볼수 있다. 객실가동률이 잘 나오야 꾸준한 임대수익률을 기대할 수 있기 때문이다.
성수기 한철만 숙박 수요가 발생하는 지역인지 연중 비수기가 따로 없는 지역인지 면밀히 따져봐야 할 것이다.
또한 특정지역에만 공급 과잉이 되고 있지 않은지도 점검해야 한다.
호텔 투자의 수익률에 영향을 미치는 것은 꾸준한 객실가동률과 ADR(1일 평균 객실 요금)이 중요한데, 한정된 지역에 호텔 초과 공급이 발생하면 객실 가동률이 떨어질 뿐만 아니라 수요공급법칙에 의해서 숙박 수요보다 공급이 초과가 되기 때문에 객실단가가 떨어질 수밖에 없다.
최근 제주도 지역이 대표적인 사례라고 볼 수 있을 것이다.그 다음으로 평택은 대기업인 삼성과 관련된 수요가 있는 지역이다. 이 지역의 성공적인 호텔투자로 유명한 ‘평택하버라마다호텔’도 삼성그룹과 관련된 종사자들이 주된 고객층이다. 폭발적인 숙박 수요를 예상할 수 있다.

③수익률 체크 꼼꼼히
수익형 호텔의 일반적인 공시 투자수익률은 6~8% 수준이다. 상가나 오피스텔보다는 높은 수익형 부동산 투자 수익률을 자랑하고 있다. 레버리지 효과를 발생 시켰을때는 15%이상의 높은 실투자 수익률이 나오기도 한다.
그러나, 호텔이라는 특성상 객실가동율이 저조해서 투자수익률이 저조하게 될 경우에는 환금성이 떨어지고 투자수익률 또한 떨어질 리스크가 존재하고 있다.
그렇기 때문에 꾸준하고 안정적인 수익이 나오기 위한 수익형 호텔의 조건은 무엇일지 꼼꼼하게 점검해 볼 필요가 있다. 대게의 경우 호텔이 완공되고 나면 모든 수익 보장의 책임을 운영사가 떠안게 되는데, 이런 운영사 또한 호텔 시행사로부터 계약을 맺은 외주업체이기 때문에 무한책임은 불가능하다는 것이다. 그렇기 때문에 호텔 운영사가 중요한 것이다.

④운영사 확인은 필수
수익형 호텔의 투자수익률을 결정하는 것은 호텔 운영사의 운영 능력이다.
호텔이 완공되고 나서 실질적으로 호텔을 운영하게 될 호텔 운영사의 능력에 따라 수분양자의 투자수익률이 좌지우지 될 수 있다.
그렇기 때문에 가장 먼저 실력이 검증된 운영사인지를 살펴야 한다. 과연 위탁운영을 맡게 될 운영사가 얼마나 호텔 운영 노하우가 있고, 높은 객실가동률을 위해서 어떠한 영업전략을 가지고 있는지 꼼꼼하게 체크해봐야 할 것이다.

◆평택하버라마다앙코르호텔, CJ홈쇼핑 방송이후 조기완판 예고
지난 13일 TV홈쇼핑(CJ홈쇼핑)에 이색상품이 등장해 눈길을 끌었다. 뜨거운 반응을 보였던 상품은 다름 아닌 수익형호텔 분양 상품으로 홈쇼핑에 부동산이 나온 것.

최근 이슈가 되고 있는 평택하버라마다앙코르호텔(www.harborramada.com)이 방송의 주인공이었다. 일반 공산품이 아닌 부동산이 시청자 안방에서 리모콘 하나로 쇼핑한다는 것은 사실 역발상의 전환이라고 해도 과언이 아니다.

전파를 타고 난 이후 호텔 분양팀(1600-5023)은 평소보다 문의전화와 방문객이 6배 이상 늘어 직원들은 아침 출근과 동시에 퇴근까지 2분 이상 쉬어 본적이 없을 정도로 문전성시를 이뤘다. 방송 효과를 톡톡히 본 셈이다.
특히 이번에 호텔 분양에 나선 곳은 글로벌 호텔 그룹 '윈덤'으로 세계 7380개 호텔과 60만개 객실을 보유한 세계 1위 호텔그룹 이다.

호텔 관계자에 따르면 "밤 9시40분부터 한 시간가량 전파를 탄 이 방송은 쇼핑호스트가 부동산 전문가에게 해당지역의 개발 호재, 수익형호텔 투자의 장점, 객실점유율, 확정수익률 등을 질문하는 형식으로 진행했다"며 "방송 이후 조기 완판을 조심스럽게 예상하고 있다"고 말했다.

호텔 시행을 맡은 김연우 태림프론티어 실장은 "최근 삼성전자가 평택에 세계 최대 규모 반도체 생산라인을 구축 중이며, 미군 8만명이 이전 예정인 지역"이라며 "한중 FTA 체결로 든든한 배후 수요 확보로 양호한 수익성을 예상한다"고 설명했다.

 

[수익형 호텔을 잡아라]