[기업형 임대 ‘뉴스테이’] 규제·수익 리스크 민간 임대 부진, 제도 개선 필요성 대두

[자료=국토교통부]

아주경제 이명철 기자 =서민·중산층의 주거불안이 확산되면서 주거 안정성과 편의를 제공할 수 있는 제도권 내 기업형 임대주택의 필요성이 높아지고 있다. 하지만 아직까지 국내 기업형 임대는 과도한 리스크 등으로 초기 단계에 머무르는 수준이다. 이에 따라 정부는 제도 개선을 통해 기업형 임대 육성에 나설 계획이다.

국토교통부는 13일 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’을 발표하고 기업형 임대를 육성할 계획이라고 밝혔다.

기업형 임대사업자란 직접 임대주택을 건설하거나 기존 주택을 매입해 대규모로 임대주택을 관리하는 것을 말한다. 직접·위탁 방식으로 세탁·청소·이사·육아·수선 등 종합 주거서비스도 제공한다.

국토부에 따르면 2013년말 기준 국내 민간 임대사업자는 8만여명으로 대부분 영세한 규모다. 매입임대 사업자(6만8000명)가 관리하는 임대주택은 평균 4.7가구다. 건설임대 사업자 중 소규모 건축업체(9917개)는 평균 14.4가구에 불과하고 기업형태 주택업체(1947개)도 평균 87.5가구를 관리하고 있다. 임대사업자당 평균 4765가구를 관리하는 일본에 비해 크게 부족한 수준이다. 일본 상위 10개사는 평균 30만가구를 관리하고 있다.

관련기사

• 기업형 민간임대 임대기간 8년, 중대형도 기금 지원하고 용지공급가 인하
• 기업형 민간임대 활성화 방안 윤곽… 수익성 확보 ‘당근’에 업계 꿈틀

기업형 매입임대 사업자 육성을 위해 도입한 주택임대관리회사도 현재 100여곳이 등록됐지만 총 관리호수는 2600가구에 불과하다.

주택업체가 공급하는 임대주택은 2012년 1만9000가구에서 2013년 2만7000가구로 증가세이지만 주택건설 물량 중 임대 비중은 2013년 5.2%로 여전히 분양주택에 비해 부족한 편이다. 또 임대의무기간(5년 임대는 2.5년, 10년은 5년) 이후 분양전환에 초점을 둬 재고물량 확충이 곤란하다는 게 국토부 분석이다.

기업형 임대 부진에 대해 국토부는 임차인들은 여전히 월세에 대한 심리적 거부감이 강하고 사업자 입장에서는 보증금 비중이 높은 월세가 지배적이어서 안정적인 임대수익 흐름 확보가 곤란해 실제수익률이 2~3%에 불과하기 때문으로 풀이했다.

민간 건설업체여도 기금을 지원받거나 공공택지에서 임대주택을 건설하는 경우 LH 등 공공부문과 같은 임대 규제를 적용 받고 세원노출, 건강보험료 증액 등 부담에 비해 세제지원 등은 미미해 메리트도 부족한 상황이다.

공공택지는 도심외곽에 주로 공급돼 수익성 확보가 어렵고 민간택지는 땅값이 비싸고 택지개발에 과도한 시간 소요되는 등 가용토지도 부족하다. 이에 따라 대부분 건설사들은 단기적인 수익흐름이 가능한 분양시장에 집중하고 장기 리스크 관리가 필요한 임대시장에는 소극적이다. 특히 대기업은 브랜드 이미지 훼손과 민원발생을 우려해 진입을 기피하고 있다.

국토부는 기업형 임대의 장점에 대해 2년 단위로 과도한 보증금 증액과 퇴거 위험에 노출되는 사적 임대시장과 달리 장기간 안정적으로 거주 가능한 것을 꼽았다. 맞벌이 부부, 은퇴층 등을 위한 차별화된 주거 서비스를 제공할 수 있고 규모의 경제를 통해 서비스 비용도 절감 가능하다. 집주인과 갈등 없이 시설물 하자보수, 물품 교체 등 서비스를 받을 수 있다.

국토부 관계자는 “중산층 주거선택권을 넓혀 전세압력을 완화하고 중산층 임대 재고를 획기적으로 확충할 수 있다”며 “단순 시공단계에 집중하는 국내 건설업을 고부가가치 산업으로 전환 유도 측면도 있다”고 전했다.