[김부성의 부동산 힐링테크] 강남부자들이 호텔에 투자하는 이유

아주경제 이명철 기자 =최근 강남 부자들이 수익형 부동산을 선택할 때 천편 일률적인 상가나 오피스텔 위주에서 호텔 객실(분양형 호텔)이라는 새로운 트렌드에 집중하고 있다.

분양형 호텔은 수익형 부동산 시장에서 유망지역 소형 오피스텔과 함께 가장 주목을 받았다. 분양형 호텔이 수익형 부동산 시장 다크호스로 떠오르게 된 건 초저금리시대의 영향이 크다. 오피스텔이나 도시형생활주택 등 수익률이 전국 평균 5%대 수준으로 떨어지면서 상대적으로 고수익을 얻을 수 있어 인기를 끌고 있는 것이다. 

단 철저한 옥석가리기가 필수다. 단기간 공급이 집중되는 지역보다는 수요는 많지만 공급이 제한적인 지역이 유리하다. 전용면적이 너무 작은 경우 상대적으로 고분양가로 볼 수 있고 투숙객의 만족도가 낮아져 중장기적으로 객실가동률에도 영향을 미친다.

가장 이상적인 호텔 투자는 투자 즉시 수익금이 발생하는 것이다. 그러나 대부분 우선 투자자들로부터 자금을 받고 분양하는 선분양 호텔이고 준공 후 성업 중인 후분양 호텔은 거의 없다. 선분양 호텔은 투자금을 넣어두고도 2년 이상 수익이 발생하지 않고 중간에 사업 차질이 발생하면 투자 취지나 목적이 방향성을 잃게 되는 우려가 있을 수 있다.

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이미 준공됐고 정부가 우량호텔로 인증하고 1금융권인 은행권에서 객실 가동률이나 운영주체의 재무구조 등 철저한 실사를 통해 검증했다면 후분양이 여러 가지 면에서 유리할 수밖에 없다.

호텔 분양 시행·시공·운영사가 재무 구조나 공신력면에서 탄탄하고 동일한지 여부도 분양형 호텔투자의 포인트다. 시행부터 시공·운영까지 원스톱으로 진행되는 경우 중간 수수료나 중간비용(시공사 선정에 따른 비용, 위탁운영 수수료 등)이 없어 상당한 비용절감을 이룰 수 있다.

객실 가동률과 직결되는 입지도 중요하다. 중국인 등 외국인 관광객 수용은 물론 기업체 바이어 수요 등이 풍부한 지역에 역세권까지 입지해 안정적인 객실 가동률이 확보된다면 수익률 또한 안정적으로 나오게 되고 곧바로 프리미엄과 직결돼 순수 수익률을 극대화하는 포인트가 된다.

아울러 단순히 기존 아파트나 부동산을 가격만 확인하고 구입하는 상품이 아니라 리스크를 분석하고 옥석을 가려야하는 만큼 묻지마 투자보다는 반드시 공인된 전문가의 조언과 상담을 통하는 것이 안전하다.

김부성 부동산부테크연구소 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr / http://cafe.naver.com/bootechhospital