DTI·LTV 완화 재점등, 전문가 "차등 적용해야… 가계부채 악영향 적을 것"

최경환 부총리 겸 기회재정부 장관 후보자가 DTI.LTV 규제 완화를 시사한 데 대해 부동산시장은 환영하는 분위기다. 다만 차등 적용 등의 세부적인 조율이 필요하다고 전문가들은 평가했다. 사진은 서울 도곡동 래미안 그레이튼. [사진=권경렬 기자]

아주경제 노경조 기자 = 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자가 부동산 시장 규제 완화 카드로 총부채상환비율(DTI)과 담보가치인정비율(LTV)을 꺼내든 데 대해 전문가들은 일단 시장에 긍정적인 시그널로 작용할 것으로 전망했다.

최근 정부가 임대소득 과세 체계 등 세제 관련 보완책을 발표한 가운데, DTI·LTV 등 금융 규제 개편까지 더해질 경우 주택 구입 여력이 늘어나는 등 시장 심리가 회복될 것이란 의미다. 걸림돌로 간주됐던 가계부채 악화는 지나친 기우에 불과하다는 지적이다. 다만 한도를 일률적으로 늘리는 방식이 아닌 차등 적용, 미세 조정 등이 유효하다는 분석이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "지금 시점에서 어느 정도 수준까지 규제를 완화할지 예측하기는 어렵지만 흔히 얘기하는 거래 위축의 문제점은 다소 완화될 것"이라며 "근본적으로 손을 대기 보다 미래소득을 반영해 젊은 층의 대출 폭을 확대하거나 40%에 불과한 손익형 모기지의 LTV 한도를 높이는 등의 세부적인 조정이 이뤄질 것"으로 내다봤다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "평균적으로 규정하고 있는 한도를 개인의 신용이나 담보가치에 따라 차등을 둬야 한다"며 "금융소외계층에게는 모기지 보험을 도입해 가계부채 안전장치로 삼는 등 구체적인 내용의 변화가 있어야 할 것"이라고 강조했다.

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현행 LTV·DTI 규제는 부동산 시장이 과열됐을 때 도입한 제도로, LTV는 서울·수도권 50%, 지방 60%로 제한됐다. DTI는 서울 50%, 경기·인천 60%를 각각 적용받는다. 지방은 DTI 규제에서 자유롭다.

이들 규제는 지금과 같은 부동산 침체기에 완화되야 할 사항임에도 불구하고, 가계부채가 1000조원이 넘는 상황에서 금융기관 자산건전성 악화 등의 부작용에 대한 우려로 차일피일 이뤄져 왔다.

이에 대해 이남수 신한은행 부동산팀장은 "금융권 자체적으로 지역별, 총한도별로 대출 리스크를 관리하고 있기 때문에 대출한도 등에 대한 자율권을 부여해도 부실 문제가 발생할 가능성은 낮다"고 말했다.

그는 오히려 주택시장 약세가 지속되는 가운데 대출규제를 일정 비율 완화해 주택시장을 살리는 것이 하우스 푸어 문제 등을 해결할 수 있는 유일한 해결책이라고 설명했다. DTI·LTV 한도를 현재의 비율에서 10% 이상만 완화해도 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 전망했다.

김현아 실장도 "분명 법정한도에 걸려서 대출을 못 받는 사람이 있고, 은행은 더욱 리스크 관리에 신경을 쓸 것이기 때문에 시장에 자율적으로 맡기면 될 일"이라며 "금융부담 감수가 문제가 아니라 자기 소둑을 증빙하기 어려운 사람들을 정부가 어떻게 지원할지가 관건"이라고 전했다.

가계부채 문제도 정책 효과를 반감시킬 수는 있지만 총량 증가를 무조건 나쁘게만 볼 수는 없다는 입장이다. 

김 실장은 "훨씬 금리가 높은 제2금융권으로 자금이 이동하면서 은행은 건전성을 지켰지만 금융 소비자들은 고리의 자금을 썻다"며 "이 정책은 1금융권을 대상으로 한 만큼 가계부채 총량의 문제를 능가하는 이득을 볼 수 있을 것"이라고 전했다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원도 "LTV 규제가 상당히 강해서 대체 여력을 키워주면 금리부담이 되레 완화될 것"이라며 "2금융권이나 신용대출 쪽으로 이동하는 수요자들의 발걸음을 되돌릴 수 있어 오히려 가계부채 문제는 긍정적"이라고 평가했다.

반면 기재부가 부동산 규제 완화 신호탄을 터뜨린 가운데 임대 과세 이후 상속세·증여세 등의 세제 개편을 추가로 시행할지에 대해서는 가능성이 희박하다고 입을 모았다. 부양효과를 높이기 위해서는 청약, 소득공제 확대 등의 보다 현실적인 대안이 마련돼야 한다는 지적이다.

함영진 센터장은 "부자감세 틀에 갇혀 있어 상속세·증여세가 풀리기는 쉽지 않겠지만 일본처럼 규제를 완화할 필요는 있다고 본다"며 "예컨대 10년 동안 임대 사업을 영위해야 하는 준공공임대 사업자가 중간에 사망할 경우, 자녀들이 이어 받아 기한을 채우면 혜택을 볼 수 있도록 하는 순기능의 당근과 채찍이 필요하다"고 말했다.

이어 "지난해 말까지 적용됐던 양도세 5년 감면 등의 조특법은 부양효과가 있으며, 수도권 청약 1순위 자격요건을 12개월에서 24개월로 완화해 주택 기금은 물론 분양시장 청약자들을 증가시키는 것도 고려해볼 만 하다"고 덧붙였다.

이 팀장은 "주택시장을 살리기 위해서는 주택보유에 따른 부담을 줄여주는 것이 중요하다"며 "보유세 및 대출이자에 대한 소득공제 확대 등의 규제완화가 필요하다"고 전했다.