[김슬기의 친절한 복덕방] ⑱ LTV·DTI·스트레스 DSR…알쏭달쏭 주택대출 용어

[사진=게티이미지뱅크]

부동산 관련 기사를 보거나 은행에서 주택 대출을 받을 때 자주 쓰는 용어가 있다. 일상에서 자주 사용하는 용어가 아닌 데다 한 번에 이해하기 어려워 무슨 뜻인지 매번 검색을 해봐도 뒤돌아서면 까먹기 일쑤다. 

그러나 은행에서 주택 대출을 받을 때 쓰이는 개념이기 때문에 독립이나 이사를 앞두고 있는 사회 초년생이라면 잘 알아둘 필요가 있다. 

LTV(Loan to Value Ratio)는 주택담보대출비율을 말한다. 즉 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미한다. 

쉽게 말하자면 내가 가진 아파트를 담보로 대출을 한다면 얼마까지 가능한지를 비율로 지정한 것이다. 예를 들어 LTV가 60%일 경우에는 3억원짜리 아파트를 담보로 했을 때 1억8000만원이 대출 최대한도금액이 되는 셈이다. 

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중요한 점은 차주(돈을 빌린 사람)가 부도가 났을 때 은행보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금 등은 대출 한도에서 공제된다. 

따라서 3억원짜리 아파트를 담보로 했을 때 1억8000만원은 최대한도일 뿐 실제 대출 금액은 이보다 적을 수 있다. 

주택의 지역과 주택 수와 유무에 따라 LTV 기준은 달라진다. 현재 무주택자와 1주택자는 비(非)규제지역 70%, 규제지역(투기·투기과열지구) 50%의 LTV를 적용받는다. 투기지역은 서울 강남 3구와 용산구 등 4곳이다. 

무주택 가구이면서 부부합산 연소득 9000만원 이하의 서민·실수요자는 규제지역 내라도 주택가격 9억원 이하라면 70%의 LTV가 적용된다. 

담보가 되는 아파트 가격은 어떤 게 기준이 될까? 한국주택금융공사에 따르면 담보 주택의 평가액은 대출승인일 현재의 '가격정보', '부동산 가격공시에 관한 법률의 주택 공시가격', '분양가액', '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 감정평가액' 순서로 적용된다.

여기서 가격정보는 KB국민은행 시세정보의 일반평균가가 우선 적용된다. 다만 KB국민은행 시세정보가 없는 경우는 한국부동산원 시세정보의 하한평균가와 상한평균가를 산술평균한 값을 적용한다. 

DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율을 말한다. 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 계산하는 것을 말한다. 

DTI는 주택을 구입할 사람이 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 제도다. 따라서 금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인 연소득에서 차지하는 비중을 의미하기도 한다.

현행 규정에 따르면 규제지역은 40%, 조정대상지역에서 50%, 그 외 수도권에서는 60%다. 생애 최초 주택 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부와 관계없이 DTI가 60%로 완화된다.

예를 들어 DTI가 40%라는 의미는 대출 원리금 상환액과 기존의 부채이자 상환액을 합친 금액이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 대출 한도를 규제하는 것이다. 

다시 말해 연 소득이 5000만원인 사람은 1년간 갚아야 할 원금과 이자의 총액이 2000만원을 넘길 수 없게끔 규제하는 것이다. 

LTV와 DTI 모두 주택담보대출의 한도를 결정하는 데 쓰인다. 

DSR은 총부채원리금상환비율을 뜻하는 말로 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표다. 

최근 정부는 스트레스 DSR 제도를 도입했는데 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도다. 

금융위원회는 스트레스 DSR을 통해 금리변동위험을 DSR에 정교히 반영해 상환능력을 넘어서는 과도한 가계대출 확대를 방지하고, 고정금리 확대 등 가계부채 질적 개선을 도모하고자 한다고 밝혔다. 

우선 올해 2월부터 주택담보대출에 스트레스 DSR을 도입하고 오는 6월에는 주택담보대출과 신용대출, 올해 말에는 주택담보대출과 신용대출 및 기타대출 등에 적용될 예정이다. 

예컨대 연소득 5000만원의 직장인이 스트레스 DSR를 적용받기 전에 받을 수 있는 대출 한도는 3억2900만원이지만, 0.365%의 스트레스 금리가 적용되면 최대 3억1500만원까지 한도가 줄어들게 된다.