'풍선효과' 수용성 조정대상지역 '정조준'…LTV·DTI 강화

정부가 '19번째 부동산 대책'을 이르면 20일, 늦어도 21일 중에 발표한다. 지난해 12·16 부동산 대책으로 인한 '풍선효과'를 막기 위한 추가 대책이다.

국토교통부는 18일 참고자료를 내고 "수도권 일부 지역의 이상과열 현상에 대해 관계부처간 긴밀한 협의를 거쳐 대응방안을 마련하고, 현재 절차를 진행 중"이라며 "이번 대책은 절차가 완료되는 대로 이번주 내 발표할 계획"이라고 밝혔다.

정부는 신분당선 연장, 인덕원선 건설, 정비사업 호재에 영향이 있는 '수용성'(수원·용인·성남) 지역 중 집값 상승폭이 큰 지역을 조정대상지역으로 묶는 방안을 추진하고 있다. 단기 급등한 다른 지역도 규제 지역에 포함될 가능성이 크다.

◇ '수용성' 조정대상지역 묶는 방안 추진

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국토교통부는 20일 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 12·16 대책 이후 부동산 가격이 급등한 수도권 지역 중 일부를 규제 지역으로 확정한다. 규제지역에 묶여 있지 않으면서 최근 집값 상승세가 심상찮은 수원 권선·영통·장안구 등이 조정대상지역으로 추가 지정될 가능성이 크다.

용인의 경우 현재 수지·기흥구가 조정대상지역으로 지정돼 있고 처인구가 비규제 지역으로 남아 있는데, 처인구는 가격 상승폭이 상대적으로 크지 않다. 성남은 전역이 이미 조정대상지역으로 묶인 상태다.

이들 경기 남부 지역에 대한 투기수요에 대응하는 데에는 조정대상지역 지정이 적당한 수준이라는 공감대가 형성된 것으로 알려졌다.

경기 안양·의왕, 인천 송도 등 '비수용성' 지역 일부를 조정대상 지역으로 지정하는 방안도 유력하다.

◇ 투기과열지구 지정 가능성도?

정치권 안팎에선 조정대상지역 외에 풍선효과의 전이를 막기 위한 더 강력한 대책으로 투기과열지구를 지정하는 조치가 거론되고 있다.

현재 투기과열지구는 서울 전역과 경기 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등이다. 투기과열지구가 추가로 지정된다면 유력한 조정대상지역 후보군 중 일부가 투기과열지구로 선정될 가능성이 크다.

그러나 투기과열지구는 9억원 이상 고가 주택이 많은 지역에 더 큰 효과를 거둔다는 점에서 집값이 높지 않은 경기 남부 지역에서 지정하는 것은 실효성이 크지 않다는 의견도 적지 않다.

4월 총선을 앞둔 집권 여당이 부정적인 입장을 보인다는 점도 투기과열지구 지정 가능성을 낮게 보는 이유다.

◇ LTV·DTI 더 강화…대출 규제 옥죄기

조정대상지역의 대출 규제도 추가로 강화할 방침이다.

현재 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 60%로 제한되고 총부채상환비율(DTI) 50%가 적용된다.

정부는 이 규제도 느슨하다는 지적에 따라 LTV를 50%로 낮출 것으로 전해졌다. DTI에 대해서는 현행 50%를 유지하거나 투기과열지구와 동일한 40% 선으로 강화하는 방안을 논의 중이다.

12·16 대책 당시에는 9억원 이상 주택에 대한 LTV가 40%에서 20%로 제한됐는데 기준선이 9억원 밑으로 떨어질 수도 있다.

이와 함께 실거래 조사의 강도도 높일 것으로 예상된다. 21일부터 조정대상 지역은 3억원 이상 주택 구입시 자금조달 계획서를 내야 하고 다음달부터는 비규제 지역 6억원도 대상이 된다. 투기과열지구 9억원 이상 주택 구입시 자금조달계획 증빙자료를 반드시 첨부해야 한다.

◇ 공급 확대 방안은 별도 발표될 듯

국토부와 서울시가 준비중인 서울지역 주택 공급 확대 방안은 이번 대책에 포함하지 않고 이르면 이달 말께 별도로 발표될 예정이다.

국토부는 앞선 12·16 대책에서 서울 도심의 소규모 재건축 수단인 가로주택정비사업을 활성화하기 위한 유인책을 제시한 바 있다.

국토부와 서울시는 조만간 가로주택정비사업 정책 설명회를 열어 LH 등이 시행사로 적극 참여해 가로주택정비사업을 이끌 수 있는 환경을 조성할 방침이다.

서울 준공업지역에서 주택 공급을 확대하기 위해 정비사업에 LH 등이 참여하는 식으로 공익성을 강화하는 경우 복합건축 면적을 1만㎡에서 2만㎡로 확대해주는 방안도 추진된다.

국토부와 서울시는 재건축 등 정비사업의 공공성을 강화하면 규제를 완화해주는 방안도 논의해 온 것으로 전해졌다.

12·16 부동산 대책의 영향으로 강남권 아파트값 하락폭이 커지며 서울 아파트값이 조만간 보합세로 돌아설 분위기인 반면 수원 팔달·권선, 용인 등 수도권 일부 지역은 교통 호재와 12·16 대책의 풍선효과까지 나타나면서 아파트값이 가파르게 상승하고 있다. 사진은 지난 7일 경기도 수원 시내 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]