[충정로 칼럼] 박근혜 정부 부동산의 현재와 투자 전망

장용석 장대장부동산연구소 대표.

지난 2008년부터 시작된 주택거래 침체가 가격의 하락을 불러왔고 그 결과 주택은 투자재로서의 특성이 퇴색하고 소비재로서의 특성이 부각되고 있다. 1960~70년대 경제성장기부터 이어온 주택의 개념이 이제 바뀌고 있는 것이다.

주택을 샀다 팔기만 하면 목돈을 챙기던 시절은 갔다. 실수요자들은 손해볼 지 모른다는 생각에 집을 사지 않는다. 집값이 떨어져도 본전은 찾을 수 있다고 판단해 전세를 많이 선택하는 추세다. 부동산 경기침체로 중개업자들의 폐업, 건설사들의 법정관리 소식도 속출하고 있다. 법무사와 이삿짐센터 등 관련 업종 종사자들의 일거리가 줄고 소비가 위축되는 등 악순환의 반복이다.

박근혜 정부는 부동산경기 활성화를 위해 지난해 4월 1일 첫 부동산대책을 발표했으나 매매시장을 움직이기엔 역부족이었다. 하늘높은 줄 모르고 치솟는 전세값은 좀처럼 잡히질 않고 거래가 거의 이뤄지지 않아 매매가격은 계속 떨어졌다. 시장을 불신하는 전세입자들은 매매로 전환하지 않았고, 일각에서는 정부의 전세대책이 오히려 전셋값 급등에 기여했다는 비판도 일었다.

이에 정부는 주택공급을 줄여 집값 하락을 막고, 임대주택 공급을 확대해 전세시장 안정화를 꾀하겠다는 내용의 후속대책을 내놨다. 그럼에도 시장은 정부의 의지대로 움직이지 않아 불신만 쌓여갔다. 다급해진 정부는 8·28 전월세대책에 이어 국회에 계류 중이던 법안을 속속 통과시켰다. 취득세 영구인하, 다주택자 양도세 중과폐지, 리모델링 수직증축 허용 등이 허용되면서 마침내 얼어붙은 빙산이 녹아드는 분위기다.

그동안 높은 전세가에 떠밀려 서울에서 경기권으로 이동하거나 구입 능력이 있어도 전세에 머물러 있던 수요자들이 조금씩 주택 구입으로 눈을 돌리는 눈치다. 물론 대외경제에 민감한 우리나라로서는 미국의 양적완화 축소로 인한 신흥국발 경기 악화가 국내에 어떤 영향을 미칠 지에 대한 우려와 금리 인상 등이 향후 주택시장에 미치는 영향 등도 예의주시해야 한다.

그렇다고 주택을 구입하면 무조건 손해만 본다는 것은 아니다. 전반적으로 집값이 상승해 어느 지역에 투자하더라도 수익을 남겼던 시대는 아니지만 국지적인 상승을 가져오는 곳을 잘 분석해 시기적절하게 투자하면 수익을 남길 수 있다.

'주택으로 투자하는 시대는 끝났다'는 표현을 쓰지만 이는 예전처럼 비약적인 경제성장을 하던 시기에 투자만 해놓으면 소위 '대박'이 나는 시대가 끝났다는 해석이 적절할 것 같다.

재건축 수요 이주에 영향을 받을 수 있는 지역, 대기업 등이 입주해 많은 상주인구의 주거에 영향을 받을 수 있는 지역 등을 잘 공략한다면 성공적인 투자가 가능하다. 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 것, 투자는 타이밍이다.

토지의 경우 1·2기 신도시와 세종시 개발 등의 대규모 개발사업은 앞으로 기대하기 힘들 것으로 보인다. 수출·입 의존도가 높아 중국을 공략한 서해라인의 산업단지 및 대기업들의 이전이 많아 인구 증가가 되는 지역, 정부의 정책에 따라 행정기관이 이전하면서 개발이 진행중인 지역을 눈여겨 볼 필요가 있다. 다만 용도지역 등의 서류 분석과 입지 분석을 꼼꼼히 해야한다.

수익형부동산은 신규 전철역이 들어서는 지역이 주요하다. 서울 시내는 웬만하면 역세권에 속하기 때문에 더블역세권 이상의 입지 선정과 대기업 등 상주인구가 많아 공실 우려가 없는 지역인지, 관리가 수월한 조건인지 등을 확인해야 한다.

무엇보다 앞으로의 부동산투자는 정부의 정책 실현 가능성, 사회간접자본(SOC) 사업, 대내·외 경제상황, 트렌드의 변화 외에도 소비심리, 국가경쟁력 강화에 따른 외국인 노동자 증가, 한류로 인한 외국인 체류 증가 등 종합적인 검토가 필요하다.