<김부성의 부동산 힐링테크> 2014년 바뀌는 부동산 주요제도와 영향

부동산시장에서 다사다난하고 혼란스러웠던 계사년이 일주일 남짓 남은 상황에서 내년 갑오년부터 부동산 관련법과 제도 중 바뀌는 주요 내용 3가지를 간추려보고 이에 따른 영향에 대해 살펴보고자 한다.

우선 국회 본회의를 통과한 취득세 영구인하 방안이 내년 1월부터 본격적으로 시행된다. 물론 8·28대책 이후로 소급적용이 되었고 이후 취득한 주택도 취득세를 감면 받는 것은 물론이다.

아울러 내년부터 본격적으로 취득세가 영구 인하되기 때문에 그동안 취득시점 높은 세율로 거래의 발목을 일부 잡고 있던 걸림돌이 제거되어 실수요자들을 중심으로 한 매수세는 다소 활기를 띨 수 있을 전망이다.

다만 6억원 이하의 경우 1%로 부담이 작아지는 반면 6억원 초과 9억원 이하와 9억원 초과 물량의 경우에는 취득세가 각각 2%, 3%로 6억원 이하 물량에 비해 취득세가 2~3배가 높은 요율이라는 점은 거래활성화를 가로막는 태생적인 한계를 보이는 반쪽정책이라고 볼 수 있어 아쉽다.

강남권과 수도권 고가주택의 거래가 늘어야 거래활성화가 전방위 적으로 확산될 수 있는데 이 부분에서 이들 고가주택이 몰려있는 주택시장의 바로미터지역의 대다수 주택에는 요율인하가 박하게 적용되는 정책을 폄으로써 정책이 효과가 반감되는 취약점이 있는 것이다.

따라서 실수요자나 6억원 이하 주택을 중심으로 거래가 일부 활성화될 것으로 보이지만, 전체주택에 대해 1%로 단일화했다면 좋았을 텐데 하는 아쉬움이 클 수밖에 없다. 9억원을 초과하는 고가주택비율이 적다고는 하지만 주택시장을 움직이는 지역이 모두 이들 고가주택이 몰려있다 보니 세율이 3%로, 1%가 적용되는 6억원 이하 주택에 비해 무려 3배나 높은 비율로 매수세 활성화에 걸림돌이 될 것으로 보인다. 더구나 매매금액이 높아질수록 세금액이 더 커지기 때문에 고가주택을 차별한 정책은 아쉬움이 클 수밖에 없는 것이다.

예컨대 5억원짜리 주택을 매수하면 500만원(취득세 본세기준)만 내면 되지만 12억원짜리 주택을 매수하면 3600만원(취득세 본세기준)을 내야 돼 총액 세금액수로 따지면 무려 7배나 차이가 나 고가주택 매수자들이 느끼는 상대적 박탈감이 클 수밖에 없고 이로 인해 강남권이나 판교 분당권 및 서울권 고가주택이 몰려있는 지역의 매수세 활성화에는 장애가 될 것으로 보이고 이들 지역에서 매수세가 주춤하면 연쇄적으로 다른 지역에서도 영향을 받게 되는 경향을 보이는 탓에 금번 취득세 영구인하정책은 반쪽짜리 태생적한계가 있는 아쉬운 정책이라고 필자는 부르는 것이다.

다만 다주택자들에 대해서 기존처럼 요율을 차별하거나 하지 않고 이번에는 일괄적으로 적용하면서 다주택자들의 매수심리에 제동을 걸지 않은 점은 그나마 천만다행이라고 여겨진다.

내년부터 양도소득세 중과제도가 다시 시행될 예정이어서 주택시장에 큰 걸림돌이 될 것으로 보여 국회 처리가 시급한 상황이다. 국회에서 처리가 지연된다면 정부에서 신속하게 다주택중과적용을 한시적으로 최소 2년 이상 연장하는 조치가 뒤따라야 하는데 아직 정책적으로 확정되지 않고 있고 연장된다고 해도 겨우 1년만 연장한다는 얘기들이 나오고 있어 우려된다. 다주택자 양도세 중과폐지는 주택시장정상화를 위한 기본적인 전제가 되어야 하는데도 아직 국회문턱을 넘지 못하고 올해 말까지 적용되는 한시배제는 얼마안남은 기간이 지나 내년이 되면 주택시장에 커다란 악재로 작용될 가능성이 높아 정부와 국회처리가 시급한상황이다.

한편 내년 4월부터는 리모델링 수직증축이 가능해진다. 공동주택을 리모델링할 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과했기 때문이다. 시행은 내년 4월부터다. 이 법안은 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 (수직)증축하고 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있게 되어 분당·일산 등 1기신도시권역이 수혜를 입을 것으로 보이고 이들 지역에서 실망매물이나 급매물 등이 일부 철회되거나 매수세유입으로 가격상승이 될 가능성도 점쳐진다.

요약하면 취득세 영구인하와 수직증축 리모델링 허용은 주택시장에 호재가 될 것이고, 다주택자 양도세 중과 부활은 악재가 될 전망이다. 다만 다주택자 양도세 중과는 국회통과 여부가 남아있고, 만약 최악의 경우에 통과되지 못한다면 중과배제기간을 2년 이상 연장하는 조치가 뒤따라야할 것으로 보인다. 결국 내년 갑오년에 바뀌는 부동산 주요제도 3가지 중 2개의 제도는 부동산시장에 단비가 될 것이나, 나머지 한 개(양도세중과)는 호재가 될지 악재가 될지가 국회와 정부에 달려있는 형국인 셈이다.