대출 규제와 계절적 비수기 등으로 주택 거래가 크게 위축되고 있다. 기준금리 인하라는 호재도 시장에 미치는 영향이 적고, ‘12·3 계엄 사태’ 이후 탄핵 정국 여파로 부동산 시장의 불확실성은 계속 커지고 있다. 하지만 서울 분양 시장은 상대적으로 타격이 덜한 모습이다. 올해 하반기 이후 서울 신축 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려와 지속적인 분양가 상승세가 겹치면서 ‘지금이 가장 싸다’라는 인식 아래 청약 수요가 몰리고 있다. 

분양업계에서는 올해도 서울 강남권 등 확실한 강점을 갖춘 아파트가 여전히 인기를 끌 것으로 전망하고 있다. 이른바 '똘똘한 한채'로 통하는 새 아파트 선호 현상이 여전한 상황에서 공급은 부족하기 때문이다. 특히 올해는 강남 3구는 물론, 수도권 역세권 등 선호 지역에서 재개발과 재건축 등 정비사업 단지 분양이 예정돼 있어 시장의 관심이 더욱 클 것으로 전망된다.

9일 부동산R114에 따르면 올해 서울의 분양 예정 물량은 2만1037가구로 추산된다. 이 중 23.2%인 4896가구가 강남3구에서 나오는 물량이다.

강남3구는 용산구와 함께 서울에서 분양가상한제가 적용되는 지역이다. 분양가상한제가 적용되면 시세에 비해선 상대적으로 저렴한 가격으로 분양가가 책정돼 당첨만 되면 바로 시세 차익을 기대할 수 있다.
 
우선 삼성물산은 1월 중 서초구 방배동 일원에서 방배6구역 재개발사업을 통해 '래미안 원페를라'를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 4층에서 지상 최고 22층 총 16개 동으로 구성된다. 전체 1097가구 중 482가구가 일반분양으로 공급된다. 이 아파트는 분양가 상한제 적용 단지로, 분양가가 3.3㎡당 6833만원으로 책정됐다. 높은 수준이지만 주변 시세와 비교하면 낮다. 인근 서초구 방배동 ‘방배 그랑자이’ 전용 84㎡는 지난해 10월 29억3000만원에 거래됐다. 단순 계산으로 7억원 이상의 시세 차익이 가능하다.

방배동에서는 '래미안 원페를라' 외에도 '방배 포레스트자이(방배13구역·2177가구)', '방배 르엘(방배14구역·487가구)' 등이 분양에 나설 것으로 보인다.

송파구에서는 미성·크로바를 재건축한 '잠실 르엘'이 올해 상반기 일반분양을 앞두고 있다. 잠실 르엘은 최고 35층, 13개 동, 1865가구로 조성된다. 213가구가 일반분양 물량으로 나올 예정이다. 소형 평형 213가구만 일반분양 물량으로 풀릴 예정으로 3.3㎡당 평균 분양가는 5103만원으로, 인근 파크리오와 송파구 내 신축 헬리오시티 시세를 감안할 때 84㎡ 기준 5억원 이상의 시세차익이 기대된다는 분석이다.

반포동에서도 주요 단지가 출격한다. 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 단지인 '반포 디에이치 클래스트'는 5000가구의 대단지로 일반 분양만 절반에 달할 전망이다. 부동산업계에선 인근 '아크로리버파크', '래미안 원베일리' 등 기존 한강변 단지를 뛰어넘는 최고가를 기록할 것이란 전망도 나온다.

반포주공3주구 재건축 단지 '래미안 트리니원'도 수요자들의 관심 지역으로 꼽힌다. 2091가구로 조성돼 537가구가 일반분양 예정이다. DL이앤씨가 공급하는 신동아아파트 재건축 단지 '아크로 드 서초' 역시 연내 분양 예정이다.

강북권에서도 알짜 물량은 예고돼 있다. 하반기에는 용산구 한강로3가에서 아세아아파트가 공급될 예정이다. 국가전략사업으로 꼽히는 용산공원과 용산국제업무지구가 모두 가까운 입지로 최고 36층, 997가구로 탈바꿈한다.

심형석 우대빵연구소(美 IAU 교수) 소장은 "서울은 노후 주택 비율이 높은 반면 신규 아파트 공급이 제한적이어서 새 아파트에 대한 수요가 매우 높은 상황"이라며 "특히 재건축·재개발 등 정비사업의 특성상 해당 지역의 주거 환경 개선에 대한 기대감이 높아지고, 이는 자연스럽게 집값 상승으로 이어지는 경향이 있는 만큼 수요가 몰릴 것"이라고 분석했다.