오세훈표 민간재개발이 발표된 후 서울 일대 재개발을 추진 지역들의 계산이 복잡해졌다. 무엇보다 공공재개발 공모에 탈락했거나 보류됐던 지역들은 이번 발표에 “선택지가 늘었다”며 반기는 분위기다. 특히 탈락 사유 대부분이 노후도 부족 등이었던 만큼 주거정비지수제 폐지로 재개발이 급물살을 타는 것 아니냐는 기대감이다.

28일 관련 업계에 따르면, 서울 일대 재개발 추진 지역들은 올해 하반기 재개발 문이 활짝 열릴 것으로 기대한다.

서울시는 매년 재개발구역 지정공모를 시행해 연 25개 이상 구역을 발굴키로 했는데 올해 연말 첫 번째 공모가 예정돼 있어서다. 아울러 공공재개발 공모도 올해 연말쯤 나오지 않겠느냐는 말도 돈다.

이로 인해 지난해 공공재개발 공모 문을 두드렸던 지역들의 기대가 상당하다. 전날 오세훈 서울시장은 "집값 자극이 덜하고 열악한 주거 환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제완화책을 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 우선 추진하겠다"면서 주거정비지수제를 폐지하겠다고 발표했다. 주거정비지수제 폐지는 민간재개발과 공공재개발 모두에 적용된다. 

공공재개발 공모에서 탈락한 지역들 대부분이 노후도 등 정량적 판단 기준인 주거정비지수제에 발목이 잡혔던 만큼, 민간재개발이든 공공재개발이든 양쪽 문을 다 두드릴 수 있게 됐다. 더구나 공공재개발에서 보류된 지역들도 올해 안에 명확한 결과가 나오면 민간재개발로 방향을 틀 수 있도록 투트랙으로 사업을 추진하겠다는 움직임이다.

한남1구역 관계자는 “민간재개발 구역 지정을 위해 지난 4월 용산구에 타당성 검토 신청서를 제출했다”며 “공공재개발도 용산구에서 재심의 관련 요청 공문을 서울시에 보냈다”고 말했다. 이어 “민간재개발을 진행하다가 공공재개발로, 공공재개발을 추진하다가 민간재개발로 방향을 바꿀 수 있다”며 “공공재개발 인센티브가 크기 때문에 이번에 발표한 민간재개발의 흐름을 지켜보면서 양쪽 모두를 진행할 예정”이라고 덧붙였다.

핵심은 인센티브다. 현재는 공공재개발의 인센티브가 워낙 크기 때문에 민간재개발에서 이 정도의 인센티브를 제공하지 않는 한, 공공재개발을 우선 순위에 둘 수밖에 없다는 반응이다.

이영구 아현1구역 재개발 투쟁위원회 공동위원장은 “아현1구역은 공공재개발에 사활을 걸 수밖에 없다”며 “노후도는 이미 높으나 공유자가 1000명이 넘어서 민간재개발 조합설립을 위한 75% 동의율을 맞추기가 어렵다”고 상황을 전했다.

정부가 주도하는 공공재개발은 용적률 120% 상향 등의 인센티브를 줘 3종 일반주거지의 경우 최대 360%까지 용적률을 허용한다. 서울시 관계자는 “공공재개발은 법을 바꿔 인센티브를 대폭 준 특별한 케이스”라며 “민간재개발은 공공기획을 통해 공공기여를 많이 하면 인센티브를 많이 받을 수 있다. 주민들의 선택에 달려 있는 것”이라고 말했다.

더구나 도시재생에 막혀 있는 지역들에 대한 대책은 나오지 않아, 성북5구역 등은 주거정비지수제가 폐지되더라도 재개발 추진에 어려움을 겪을 전망이다. 모현숙 성북5구역 재개발추진준비위원장은 “공공재개발 탈락 사유는 노후도 부족뿐만 아니라 골목길 도시재생사업의 대상지였기 때문이기도 하다”며 “도시재생의 굴레에서 벗어나지 않는 한 재개발은 요원하다”고 말했다.