지난해 부동산 시장은 코로나19 팬데믹으로 상반기에는 주춤했지만 하반기부터는 풍부한 유동성과 저금리로 거래량이 늘고 가격이 상승하는 패턴을 보였다. 올해는 다주택자의 양도세 및 종부세 부담이 늘어나고 실수요자를 위한 주택청약제도가 다수 개편된다. 하반기부터는 3기 신도시 사전청약도 시작된다. 2021년 신축년, 달라지는 주요 부동산 제도를 정리했다.

◆실수요자 중심의 청약제도 개편
1월부터 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준이 상향된다. 현재 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하지만, 올해부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 외벌이 130%(현행 100%), 맞벌이 140%(현행 120%) 이하로 완화된다.

◆2월부터 청약 부적격 처벌 강화 및 당첨자 실거주 요건 강화
2월 19일부터는 분양가상한제가 적용된 아파트 당첨자는 최소 2년 이상 실거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고, 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다. 만약 거주의무기간을 지키지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 과태료가 부과된다. 또 올해부터 분양권 전매제한 위반 및 알선시에도 10년간 청약자격을 박탈하는 등 전매행위 처벌도 강화한다.

◆6월부터 전월세 신고제
6월부터는 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약사항을 임대차계약 당사자가 30일 이내에 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고할 계약사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등이다. 임대차 계약 신고 후 정보가 변경된 경우에도 30일 이내에 해당 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 100만원 이하의 과태료가 부과된다.

◆7월부터 사전청약제도 시행
7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만 가구에 대해 사전청약이 시작된다. 당첨된 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다. 사전청약 주요 입지는 7~8월 인천 계양(1100가구), 서울 노량진역 인근 군부지(200가구), 남양주진접2(1400가구), 성남 복정1∙2(1000가구) 등이 있고 9~10월에는 남양주 왕숙2(1500가구), 남태령군부지(300가구) 등이다. 이어 11~12월은 남양주 왕숙(2400가구), 부천 대장(2000가구), 고양 창릉(1600가구), 하남 교산(1100가구), 과천 과천(1800가구) 등도 예정됐다.

◆재건축 조합원, 2년 실거주 필수
올해부터 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있다. 거주기간은 연속으로 거주하지 않아도 합산해 2년 이상이면 된다. 거주요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받고 나가야 한다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용된다.

◆ 종합부동산세 세율 상향
1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다.

기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 기존 90%에서 올해 95%로 인상된다. 한편, 세부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세부담 상한을 폐지한다. 참고로 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.

◆양도세 인상 및 분양권도 양도세 부과
양도세는 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 올해부터 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다. 

기존에는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택수에 포함하지 않았으나 앞으로는 조정대상지역 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과된다. 적용대상은 올 1월 1일 이후 취득한 분양권이다.

◆6월부터는 2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자 세금↑
현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 올 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권 양도소득세율도 인상된다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%p 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만 각각 20%, 30%로 인상된다.