정부가 당초 약속한 민간택지 분양가 상한제 동(洞)별 '핀셋 지정'은 '12·16 부동산 대책'으로 한 달 만에 유명무실화했다.

정부는 16일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 확대 등을 골자로 한 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 지난달 6일(발효 8일) 서울시 내 8개 자치구, 27개 동을 지정한 이후 약 한 달 만이다.

이번 대책에 따라 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구), 서대문·영등포·동작·양천·중·광진구 등 13개 구 전 지역이 이달 17일부터 분양가 상한제를 적용받는다.

강서·노원·동대문·성북·은평구 등 5개 자치구, 37개 동도 정비사업 등 이슈 지역으로 분류돼 상한제 적용 지역에 추가됐다. 수도권에서는 경기 과천시 별양·부림·원문·주암·중앙동, 광명시 광명·소하·철산·하안동, 하남시 창우·신장·덕풍·풍산동 등이 추가로 포함됐다.

이로써 서울시 내 상한제 적용 대상이 당초 강남구 등 8개 자치구, 27개 동에서 이번에 18개 구, 309개 동으로 확대됐다. 이는 전체 25개 구, 424개 동(행정동 기준) 중 동 기준 72.8%에 달한다. 수도권에서 집값 상승을 주도한 과천·광명·하남시의 총 13개 동도 상한제 대상에 포함돼 '핀셋 지정' 용어 자체가 무색해졌다.

이에 따라 정책 목표 또한 집값을 안정적으로 올리는 데 있는지, 서울 집값을 잡아 전체적으로 가격을 떨어뜨리려는 것인지 불분명하다는 지적이다.

김현미 국토교통부 장관은 분양가 상한제 적용지역 확대에 따른 공급 부족론과 관련해 이날 "한편에서 분양가 상한제 등에 따른 공급 부족론을 제기하며 시장의 불안 심리를 자극하고 있다"며 "올해 9월 기준 서울 정비 사업 332개 단지 중 향후 입주물량으로 이어질 착공(81개) 및 관리처분인가(54개) 단지가 135개로 충분하다"고 말했다.

무엇보다 "2021년 한 해에 공급이 줄어들 수 있다는 점을 통계적으로 확인하고 있고, 2022년 이후 원활하게 공급되도록 하는 절차가 진행 중"이라는 설명이다.

이문기 국토부 주택토지실장은 상한제 적용지역 확대 배경에 대해 "지난달 분양가 상한제 첫 지정 이후 동작·양천구와 과천시 등 미지정 지역을 중심으로 상승 기대 심리가 작용하면서 국지적 과열이 발생했다"며 "이로 인해 매수세가 확대되면서 갭 투자 등 투기 수요도 유입됐다"고 설명했다.

실제 서울 주택 매매거래량은 올해 3월부터 증가해 10월 기준 1만4145건이 거래됐다. 예년(2014~2018년, 1만7450건) 대비 81% 수준이다.

최근 보증금을 승계해 매수하는 갭 투자 비중도 서울의 경우 지난 7월 49.8%에서 10월 50.1%, 11월 56.1%로 증가했다. 같은 기간 강남4구는 57.8%(7월)에서 63.5%(11월)로 늘었다.

이상 거래도 상당수 확인됐다. 국토부에 따르면 지난 관계기관 합동 1차 조사 결과 편법·불법 증여, 대출 규정 미준수 등 의심 사례는 총 991건에 달했다.

이 실장은 "정비사업 이슈 지역의 경우 조합설립인가 절차 이후 단지를 대상으로 했다"며 "고분양가 회피 또는 풍선효과 지역이 나타날 경우 추가 지정을 예고한 만큼 문제될 게 없다"고 덧붙였다.

일각에서는 상한제 지역을 지정하는 주거정책심의위원회가 밀실로 진행된 것 아니냐는 지적이 나온다. 핀셋 지정도 무의미하다는 반응이다.

이와 관련해 이 실장은 "지난주에 서면으로 주정심이 열렸고, 이 같은 규제로 공급 물량이 줄어들 것이란 시장 우려는 기우"'라고 못박았다.
 
아울러 정부는 청약 과열을 막기 위해 재당첨 금지 기간을 최장 10년까지 늘리기로 했다. 현재 분양가 상한제 적용 주택이나 조정대상지역, 투기과열지구 등에서 당첨된 경우 지역과 주택 평형에 따라 1~5년간 재당첨이 제한된다.

세부적으로 수도권 과밀억제권역에서 전용면적 85㎡ 이하 주택은 5년간, 85㎡ 초과 주택은 3년간 재당첨이 제한된다. 그 외 지역의 경우 전용 85㎡ 이하는 3년간, 85㎡ 초과는 1년간 재당첨이 불가능하다.

국토부는 또 분양가 상한제 대상 주택과 투기과열지구에서 공급된 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨이 되지 않도록 할 예정이다.