부동산 간접투자 시장의 대표 상품으로는 부동산투자신탁인 리츠(Real Estate Investment Trusts)와 부동산펀드가 꼽힌다.

리츠와 부동산펀드는 개인투자자가 비교적 적은 돈으로 투자할 수 있다는 공통점을 갖춘 상품이지만 운용방식엔 차이가 있다. 자산운용사가 운용하는 펀드는 운용사에게 전적인 의사 결정권이 있는 반면, 투자회사 형태인 리츠는 투자자 전부가 주주로서 운용에 관한 권리도 갖는다.

부동산펀드는 운용 방식에 따라 대출형, 임대형, 경·공매형, 직접개발형 펀드로 분류된다. 대출형은 아파트, 대형 상가, 오피스텔 등을 개발하는 회사에 일정한 이자를 받기로 약정하고 자금을 빌려준 뒤 수익을 얻는 방식이다. 임대형은 빌딩, 호텔 등 상업용 건물을 공동으로 사들인 뒤 임대수입과 가격 상승에 따른 차익을 올리는 구조다.

경·공매형은 법원 경매나 한국자산관리공사(캠코)의 공매 부동산을 매입한 뒤 임대나 매각으로 수익을 올리는 방식으로 펀드가 시행사 역할을 대신한다. 직접개발형은 직접 개발에 나서 분양하거나 임대해 개발이익을 얻는 방식이다.

주식회사 구조로 이뤄진 리츠는 운용자에 따라 세부 형태가 나뉜다. 리츠 자신이 직접 운용을 담당하면 '자기관리형', 자산관리회사(AMC)가 위탁 운용을 하면 '위탁관리형'이다. '기업구조조정형(CR)'도 AMC가 운용을 하지만, 주요 투자처가 기업 구조조정용 매물 부동산(빌딩)이라는 점에서 위탁관리형과 약간 다르다.

이 두 상품의 근거 법령도 다르다. 부동산펀드는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)'에 근거로 두고 있으며, 자본시장법을 관할하는 금융위원회가 펀드의 소관 부처다.

반면 리츠는 부동산투자회사법에 근거를 두고 있어 국토교통부가 각종 인허가와 관리·감독을 담당하고 있다. 금융위가 리츠에 관여하는 경우도 있다. 대표적인 사례가 리츠의 주식시장 상장 등이다.

투자방법은 리츠의 경우 리츠사와 자산관리회사 정보를 국토교통부 '리츠정보시스템' 홈페이지에서 확인하고, 판매회사를 방문해 적합한 리츠를 선정한 뒤 해당 주식을 매수하는 식이다. 부동산펀드는 운용사를 확인한 뒤 해당 상품의 판매처인 은행과 증권사의 창구 혹은 온라인을 통해 매수하는게 가능하다.