박원순, 서부이촌동 2단계 종상향 보상 카드...반대급부는?
2014-06-08 15:20
[김창익기자의 부동산 인더스토리]한전부지·여의도 경우 40% 기부채납 요구...주민 수용 여부 미지수
서울시가 서부이촌동 개발 가이드라인을 마련, 블록별 주민설명회를 조만간 개최할 방침이다.
시는 올초 서부이촌동에 대해 2단계 종 상향을 통해 자체 개발의 길을 터주는 내용을 골자로 한 개발방향을 제시했다. 2종 일반주거지역(법적상한 용적률 250%)에서 3종(300%)을 건너뛰고 준주거지역(400%)으로 용도지역 변경을 해주겠다는 것이다.
이는 용산역세권개발 지정과 무산에 따른 주민피해에 대한 일종의 보상 성격으로 풀이된다. 이 구역에 속하는 중산시범아파트(228가구)의 경우 2005년 추진위원회를 설립, 재건축을 추진하다 용산국제업무지구로 지정되며 사업이 무산된 경우여서 주민들의 피해의식이 상대적으로 크다.
법적상한 용적률만 따지면 이렇게 될 경우 중산시범의 경우 24층, 이촌시범과 미도연립은 30층 재건축이 가능해진다. 서울시의 한강변 재건축 가이드라인인 수변 경관관리계획상 이촌동의 경우 최대 35층 재건축이 가능해 가이드라인상으로도 별로 문제될 게 없다.
하지만 2단계 종 상향에 대한 반대급부가 문제다. 아직 시가 반대급부를 명확히 제시하지 않았지만 특혜 시비를 차단하기 위해서는 기부채납 등 주민들이 그에 상응하는 대가를 치러야 한다.
'2단계 종 상향-40% 기부채납' 간 딜은 되짚어보면 오세훈 전 서울시장이 꺼냈던 개발 인센티브 카드다. 오 전 시장은 여의도 구역의 경우 일반주거지역에서 상업지역으로 2단계 용도변경을 해주고 40%에 달하는 기부채납을 요구했었다. 기부채납은 70층 이상의 초고층 주상복합이 가능해 수익성이 그만큼 커지는 것에 대한 일종의 가격인 셈이다.
여의도의 경우 주민들이 높은 기부채납률에 반발, 개발 사업 자체가 답보상태에 빠졌었다. 종 상향-기부채납 딜은 기본적으로 건물 연면적을 넓혀주고 그 대가로 땅을 기부채납하는 구조다. 세월이 갈수록 감가상각되는 건물과 반대로 가치가 높아지는 땅을 맞바꾸는 것이다. 장기적으로 보면 주민입장에서는 딜로 인한 이익을 담보할 수 없는 딜인 셈이다.
서부이촌동과 철도기지창을 합쳐 개발키로 하면서 삼성물산 컨소시엄이 2007년 말 당시 땅값으로 제시한 금액은 8조 원에 달했다. 서부이촌동 부지 가격이 3조 원가량 된 셈이다. 이의 40%를 기부채납한다고 하면 1조 원 이상에 해당하는 부지를 시에 기부채납해야 한다.
이 같은 안을 제시할 경우 서부이촌동 주민들이 이를 수용할지 여부가 서부이촌동 개발의 관건이 된다.