(아주경제 정수영 기자) 상승세를 이어오던 서울 전세값이 지난 10월 말 이후 하락세로 돌아섰지만 3년전에 비해서는 40% 가까이 오른 것으로 나타났다.

26일 부동산114에 따르면 서울 전세가격은 2008년 3.3㎡당 611만원에서 현재는 841만원으로 최근 3년 간 무려 230만원 뛰었다. 지역별로는 송파, 서초, 강동, 강남 순으로 가격이 많이 올랐다.

송파구는 3.3㎡당 633만원에서 1023만원으로 62% 올랐고, 서초구는 793만원에서 1203만원으로 52% 뛰었다. 강동구도 504만원에서 764만원으로 52%, 강남구는 935만원에서 132만원으로 41% 각각 올랐다. 서울 전체로는 38% 전셋값이 상승했다.

최근 3년 간 새 아파트 공급이 있었던 서초, 송파, 강동의 경우 물량쇼크로 전세가격이 일시적으로 빠졌다가 다시 회복한 것이다. 강남권은 꾸준한 가격 상승이 일어나는 가운데 재건축 이주라는 수요증가가 더해져 전세가격 상승 체감온도가 가장 뜨거웠다.

특히 강남구는 2008년 3.3㎡당 전세가 935만원에서 현재 1322만원까지 치솟았는데 이는 주택형 105㎡ 전세가격으로 환산하면 1억 2000만원이 넘는 수준이다.

전셋시장은 최근 4분기 겨울철이라는 계절적 비수기를 맞아 하락세가 나타나고 있다. 하지만 전문가들은 이 같은 하락국면이 길지는 않을 것으로 전망하고 있다. 내년 서울 새 아파트 입주가 61% 줄고 강남권 재건축 이주 수요가 증가하기 때문이다.

부동산114 조사를 보면 내년 서울 새아파트 입주예정 물량은 총 1만 5800여 가구로 지난해와 비교하면 무려 61% 가까이 줄어든다. 반면 재건축 이주수요 증가로 전셋집을 필요로 하는 수요는 크게 늘 것으로 예상된다.

실제로 내년 상반기에 강동 고덕시영 아파트 2500가구, 송파 가락시영 6600가구 등 강남 생활권을 기반으로 하는 재건축 이주가 시작된다. 올해 강남 청실 아파트 1300여 가구가 이주하면서 강남권 일대 전세가격이 급등했던 점을 감안하면 내년 전세시장에서 고덕시영과 가락시영의 이주는 중요한 변수가 될 전망이다.

다만 청실아파트에 비해 이들 단지 전세가격이 상대적으로 저렴했기 때문에 강남권 이주보다는 서울 외곽, 강남권과 가까운 하남, 구리 등 경기지역으로 이동할 가능성이 있다. 또 이미 가격이 많이 올라 부담이 큰 아파트보다는 상대적으로 저렴한 빌라, 연립 등의 상품으로 갈아타는 수요도 많을 것으로 예상된다.