박상언 유엔알컨설팅 대표

김정일 북한 국방위원장 사망소식에 금융시장이 당일 크게 출렁거렸다. 이튼날부터 금융시장은 안정세를 찿았지만 불안감은 여전하고, 실물경기 뿐만 아니라 부동산시장에 미칠 영향에 대해서도 관심을 갖는 수요자가 많다.

실제 재건축 추진지구인 가락시영아파트 종상향 이후 매수를 저울질하던 투자자들도 하나 둘 발을 빼고 있는 모습을 보이고 있다. 유럽발 금융위기가 진행 중인데다 북한발 리스크까지 겹쳐 부동산 투자자들의 심리는 얼어 붙을 수밖에 없다. 이로 인해 부동산시장은 당분간 관망세가 이어질 것이라는 게 일반적인 분석이다.

하지만 지난 1994년 김일성 주석 사망 때에도 부동산 시장은 큰 영향이 없었으며, 지난해 11월 연평도 포격사건 당시에도 부동산시장에는 별다른 움직임이 없었다.

따라서 이번 김정일 국방위원장의 사망도, 사망원인이 북한 당국의 발표대로 심근경색에 의한 자연사라면 국내 부동산시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 전망된다.

이같은 연유로 이번 북한의 리스크를 부동산 시장에 악재로 판단, 너무 비관적인 생각을 갖는 것은 바람직하지 않다.

국민은행 조사자료에 따르면 김일성 사망이 일어났던 1994년 7월 전후 전국 집값은 큰 변화가 없었다. 오히려 그해 4월부터 7월까지 월평균 -0.1%씩 매월 하락하던 집값이 8월 0.1%로 반등했고, 9월엔 0.2% 올랐다. 연평도 포격사건이 일어났던 2010년 11월의 경우도 0.4% 뛰었고, 그 이후 상승세를 이어갔다.

김정은 체제 출범 이후 남북관계가 새롭게 진전된다면 코리아 디스카운트 해소로 금융시장과 부동산시장에 호재로 작용할수도 있다. 하지만 김 위원장의 사망원인이 권력싸움에 의한 암살 등 다른 이유로 밝혀진다면 얘기는 달라질 수 있다.

후계구도가 김정일로 확실이 구축된 1994년과 후계 구도가 미약한 현재의 북한 내부상황이 크게 달라질 수 있기 때문이다. 특히 북한에서 권력다툼이 현실화한다면 남북관계는 더욱 안개속으로 빠져들게 되고, 이는 남한경제에 커다란 장애가 될수도 있다.

결론적으로 말하면 김 위원장 사망후 부동산시장은 부동산보다 선행하는 금융시장의 움직임이 어떤 방향으로 가느냐에 따라 향후 향배가 결정될 것이다.

내년 총선과 대선을 앞두고 수도권 아파트가격이 일부 회복할수도 있다는 관측도 제기되고 있다. 하지만 북한발 변수와 더불어 버핏세까지 논의되고 있는 시점에 오히려 추가 규제완화가 국민들에게 거부감을 일으킬수 있어 내년 상반기까지도 수도권 아파트가격 회복이 쉽지 않을 전망이다.

특히 일반 아파트보다 강남권 재건축 아파트의 하락폭이 큰 것은 아무래도 재건축시장이 실수요자보다 투자자들에 의해 움직이기 때문인 것으로 풀이된다. 즉 현재 거주 가치보다는 미래의 개발 이익을 기대하고 집을 산 소유자들이 많다는 얘기다.

강남권 재건축 아파트가격 약세는 서민을 대변하는 것으로 상징되는 박원순 서울시장의 등장에 따른 심리적인 요인과 미국과 유럽발 재정위기까지 겹쳐 복합적으로 작용하고 있다.

전임 시장과 달리 무분별한 도심 개발을 반대하는 박 시장의 정책기조와 유럽발 금융불안이 강남권 재건축아파트 하락의 결정적요인이라는 것이다.

재건축이 지지부진하면서 강남 재건축아파트 값은 회복기미를 보이고 않고 있다. 당분간 이런 하락세는 새롭게 불거진 북한발 리스크와 겹쳐 유지될 가능성이 높다. 따라서 정부의 부동산 활성화 대책이 추가되더라도 시장은 당분간 반등이 쉽지 않을 전망이다.

결론적으로 말하면 현재 부동산시장은 유럽발 금융위기와 북한발 리스크가 겹쳐 있는 만큼 투자를 서두르지 말고, 내년 4월 총선을 지켜본 뒤 하반기부터 시장에 접근해도 늦지 않을것 같다.