디딤돌대출 규제, 수도권 아파트만 적용... 내달 2일부터 시행(종합)

서울의 한 은행 앞에 내걸린 디딤돌 대출 등 정보. [사진=연합뉴스]

최근 디딤돌대출이 가계부채 증가와 주택시장 불안의 요인으로 지목된 가운데 정부가 결국 제도 손질에 나선다. 신규 대출 취급 시 그동안 면제됐던 방공제를 적용하고, 후취담보 조건 대출도 제한하는 것이 골자다. 담보인정비율(LTV)은 그대로 유지하되 그동안 은행의 재량으로 내줬던 대출을 없애겠다는 것이다. 이번 조치로 수도권 내 아파트 구입시 기존에 받을 수 있는 디딤돌 대출규모는 대폭 축소될 전망이다.

국토교통부는 주택도시기금 구입 자금 대출인 '디딤돌대출' 맞춤형 관리 방안을 시행한다고 6일 밝혔다. 

우선 LTV 규정 도입 취지를 벗어나는 방공제 면제와 후취담보를 조건으로 한 미등기 아파트 담보대출에 대해 원칙적으로 신규 대출을 제한한다.

지금까지는 디딤돌대출을 실행할 때 소액임차인에게 보장하는 최우선변제금(방공제)을 대출 금액에서 제외해야 함에도 보증상품 가입을 통해 포함해줬다. 최우선변제금은 서울 5500만원, 서울을 제외한 경기·인천 과밀억제권역이 4800만원이다.

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경기도에서 5억원짜리 아파트를 살 경우 지금은 디딤돌대출 가능액이 주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용한 3억5000만원이었다. 그러나 다음 달부터는 3억5000만원에서 최우선변제금 4800만원을 뺀 3억200만원으로 축소된다.

먼저 돈을 빌려준 뒤 주택 완공으로 소유권 설정이 가능할 때 담보를 설정하는 후취담보대출도 제한한다. 수도권에서 신규 분양 아파트를 살 때는 디딤돌대출을 받을 수 없게 되는 것이다.

신규 분양 아파트의 입주자 모집 공고가 다음 달 1일까지 이뤄지고, 공고문상 입주 예정월이 내년 6월 이내라면 후취담보대출을 받을 수 있다. 방 공제는 적용된다.

다만 국토부는 실수요자 불편을 최소화하고 주택시장 상황이 지역별, 주택유형별로 서로 다른 점을 고려해 이번 관리방안을 수도권 소재 아파트에 한해서만 적용할 방침이다.

또 생애최초 주택구입자의 경우, LTV는 80%로 유지해 지원한다. 다만 방공제 의무 적용, 후취담보 제한 등 조치는 적용한다. 신생아 특례대출과 전세사기 피해자 지원을 위한 전용 대출 등은 적용을 배제한다.

아울러 대출축소로 인한 상대적 부담이 큰 점을 고려해 연소득 4000만원 이하 가구가 3억원 이하 저가 주택을 구입할 경우 적용을 배제한다.

시행 시기는 유예기간과 경과 규정을 둔다. 이번 조치는 약 한 달의 유예기간을 두고 12월부터 시행되며, 12월 2일 신규 대출신청분부터 적용한다.

신생아 특례대출은 디딤돌대출의 이번 규제에서 배제됐다. 저출생 대응을 위한 정책이라는 점을 고려한 조치다.

이 대출은 2년 내 출산한 무주택 또는 1주택 가구가 9억원 이하 주택을 구입할 때 최대 5억원을 빌려주는 제도다. 부부 합산 연 소득 1억3000만원 이하, 순자산 가액 4억6900만원 이하가 대상이다. 금리는 연 1.6~3.3% 수준이다.

또한 다음 달 2일부터 맞벌이 부부의 경우 신생아 특례대출의 소득요건이 2억원으로 완화된다. 내년부터는 2억5000만원으로 추가 조정된다. 금리 등 구체적인 대출 조건은 추후 발표 예정이다.

국토부 관계자는 "기본적으로 출산이라는 조건이 있고 주택가격 및 자산요건 등이 적용된다"며 "소득요건을 완화하더라도 가계부채의 안정적 관리에 큰 부담을 유발하지 않을 거라 본다"고 말했다.

정부가 정책대출 조이기에 나선 것은 디딤돌대출 규모가 급증하며 가계부채가 과도하게 늘고, 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려가 커지고 있기 때문이다.

올해 들어 9월까지 집행된 디딤돌대출은 22조2507억원으로, 작년 같은 기간(8조1196억원)보다 약 3배가 늘었다. 이번 조치로 정부는 디딤돌대출의 대출액이 올해 3조원, 내년 5조원 정도 감소할 수 있을 것으로 내다봤다.

전문가들은 가계대출 관리 필요성에는 공감하면서도 정책 대출 축소가 서민 주거 부담을 확대시키는 부작용으로 이어질 수 있다고 지적했다. 

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "가계대출 관리가 필요한 상황은 맞다"면서도 "다른 시중 주담대도 금리가 낮은 상황인데 이처럼 선제적으로 서민 대상 대출 규제를 강화하게 되면 결국 서민들의 주거비 부담으로 이어질 수 있다"고 진단했다.

일각에서는 대출 한도 축소로 향후 주택 시장에도 영향이 불가피하다는 분석이 나온다. 이은형 한국건설정책연구원 연구위원은 "서울을 비롯한 수도권의 디딤돌대출 수요는 인기 지역이 아니기 때문에 규제를 강화하면 디딤돌대출 가능 지역의 주택 매수 수요를 위축시켜 단기적으로 지역별 양극화는 심화할 가능성이 있다"고 말했다.