입주물량 통계 '2만가구 차이'… 정부·민간 뭐가 맞을까?

남산에서 바라본 서초구 일대 아파트. [사진=연합뉴스]

최근 서울을 중심으로 아파트값 상승세가 계속되는 가운데 '주택공급'이 가장 큰 원인으로 꼽히고 있다. 주택공급 절벽으로 인한 시장의 '불안심리'가 수요자들을 시장으로 끌어들이며 집값을 자극하고 있다는 것이다. 문제는 시장에서 가장 관심을 가지고 살펴보는 아파트 입주물량에 대한 관련 기관들의 조사 결과가 큰 차이를 보이고 있다는 점이다. 민간 기관들은 지속적으로 주택 공급 부족에 대한 우려를 드러낸 반면, 정부는 공급 부족이 아니라는 입장이다. 전문가들은 집값 상승 요인이 계속되는 상황에서 정부는 '공급이 충분하다'고 강조만 하면 시장의 불안이 가라앉기 힘들다며 공급 대책에 속도를 높이고 공급 여건을 개선하기 위한 노력이 필요하다고 강조했다.

11일 국토교통부에 따르면 서울의 아파트 입주물량은 3만7897가구, 내년 4만8329가구이다. 이는 최근 10년간 아파트 준공물량 장기평균(약 3만8000가구)보다 높은 수준이다. 특히 정부는 수요자들이 선호하는 도심 내에 공급되는 정비사업 물량이 올해 2만6000가구, 내년 3만3000가구로 잡혀 있어 부동산 시장 불안이 다소 해소될 것으로 보고 있다.

박상우 국토부 장관은 지난 9일 기자간담회에서 "10년 평균 통계를 보면 정비사업 통한 입주 물량이 2만가구 정도 되는데, 올해와 내년 예년 평균을 상회하는 입주 물량이 있기 때문에 시장 참여자들의 수요를 충족시킬 수 있을 것"이라고 내다봤다.

그러나 이는 민간 시장조사 기관에서 내놓은 서울 아파트 입주물량 추정치와는 상당한 차이가 있다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주예정물량은 2만3830가구, 내년 2만5192가구로 10년 장기평균(약 3만5000가구)에 못 미친다. 정부가 제시한 입주 물량과 비교하면 올해는 1만4000여 가구, 내년엔 2만3000여 가구나 적은 수치다. 

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부동산 빅데이터 업체 아실은 올해 1만8378가구, 내년 3만3270가구로 추정치를 집계했다. 아실 집계에는 올림픽파크 포레온(둔촌주공)의 입주가 2개월 당겨진 게 반영되지 않았다. 이를 반영하면 아실 통계 역시 올해와 내년 연평균(2만5000가구)은 부동산R114 통계와 비슷하다.

정부와 민간의 입주 물량 전망치가 크게 차이가 나는 이유는 집계 방식 때문이다. 

부동산R114 등 민간에선 입주자 모집공고를 기준으로 입주량을 집계한다. 모집공고를 낼 의무가 없는 30가구 미만 아파트나 도시형생활주택 등은 누락될 수 있다. 조사 시점 이전에 모집공고가 나지 않은 후분양단지도 포함되지 않는다.

그러나 서울시는 인허가 과정의 소규모 정비사업 물량을 모두 통계에 포함한다. 공공주택인 청년안심주택(역세권 청년주택)도 입주 예정 물량에 포함한다. 

정부는 입주물량 외에 공급 지표 역시 정상적이라는 입장이다. 국토부에 따르면 올해 1~7월 누적 주택 준공실적(24만8605가구)과 착공실적(14만3273가구)은 모두 전년 동기 대비 각각 1%, 27.5% 증가했다. 공급 여건 개선을 위한 정책 효과가 꾸준히 나타나는 상황이라는 게 정부의 입장이다. 

그러나 착공부터 입주까지 통상 약 3년 정도 시간이 걸리는 점을 고려하면 시장이 우려하는 '2026년 공급부족'이 현실화될 가능성이 높다.

국토부 통계누리 자료를 살펴보면 지난해 서울 아파트 착공 2만1896가구로 2022년(4만5099가구)에서 51% 감소했다. 수도권 주택 착공 물량도 12만1091가구로, 2022년(18만6408가구)보다 35%가 줄었다.

주택산업연구원도 착공 물량이 2017년~2021년 연평균 52만가구에서 2022년 38만가구, 지난해 24만가구, 올해 30만가구(예상치)로 급감할 것으로 내다봤다.

심형석 우대빵연구소 소장(미국 IAU 교수)는 "정부가 집계에 포함하는 청년안심주택은 실수요자의 '내 집 마련' 수요를 채우기 어려운 주택"이라며 "비아파트 시장 현황, 전셋값 상승세 등을 고려할 때 입주물량 부족은 현실"이라고 말했다.

이어 "당장 서울에 몇만가구 규모의 입주물량이 공급되지 않는 이상 현재 서울을 중심으로 한 집값 상승세는 당분간 계속될 것"이라고 덧붙였다.