부동산 PF 부실화에 정비사업도 침체...전문가들 "지속가능한 공급 방안 마련해야"

김성우 주택도시보증공사(HUG) 주택도시금융연구원 연구위원이 21일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 '주거복지 증진·도시정비 활성화' 정책 대토론회에서 발표를 하고 있다. [사진=김윤섭 기자]

주택 경기 침체 속 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험에 대한 우려가 커지는 가운데 원활한 주택공급을 위해 빠른 부동산 PF 정상화와 지속가능한 PF 제도 개선 마련이 필요하다는 제언이 나왔다. 고금리 및 부동산PF 부실 위험 확산에 따른 자금조달 여건 악화로 건설경기 선행지표가 계속 하락하면서 주택 공급 절벽 위험성이 커지고 있다는 분석이다. 또 전문가들은 도심 주택 공급 부족 사태가 계속되고 있는 만큼 신통기획 등 도시정비사업의 활성화가 필요하다고 강조했다. 

김성우 주택도시보증공사(HUG) 주택도시금융연구원 연구위원은 21일 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 '주거복지 증진·도시정비 활성화' 정책 대토론회에 발표자로 나서 "1997년 IMF외환위기, 2007년 글로벌 금융위기 상황을 거치며 주택, 부동산 금융분야의 제도개선이 이뤄졌으나 2022년 레고랜드 사태 이후 부동산 PF 부실화가 다시 이슈로 떠올랐다"며 "원활한 주택공급과 국내 부동산개발 산업의 발전을 위해서는 부동산 PF의 제도 개선이 시급한 상황"이라고 말했다. 

김성우 연구위원은 "부동산 PF 대출 잔액은 올해 1분기 기준 134조원으로 증가 폭은 둔화하고 있다"면서도 "PF대출 연체율은 2022년 이후 계속 상승하며 1분기 기준 3.6%를 기록하고 있다"고 진단했다.

이어 "건설사의 유동비율은 감소하고, 부채비율은 14% 이상 늘어나는 등 재무건전성이 악화하고 있다"며 "과다부채기업과 유동성우려기업 비중도 증가하며 부동산 PF 시공사 리스크가 높아지고 있다"고 했다.

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김 연구위원은 부동산 PF 부실화 문제 해결을 위해서는 △위기 대응력 강화 △사업장별 리스크 절연 △종합 모니터링 및 관리체계 구축 등의 제도 개선이 필요하다고 강조했다.

김 연구위원은 "부동산 PF 부실화는 여러 요인이 겹치며 생기지만 부동산 경기가 침체한 상황에서는 레고랜드 사태와 같은 우발적 사건에 의해 촉발돼 건설업계 전반으로 파급되는 양상을 보인다"며 "이를 대비하기 위해서는 프로젝트를 안정적으로 진행할 수 있도록 사업성 분석에 기반한 사업 추진, 전문 인력을 갖춘 기관의 객관적인 평가를 통해 선제적 대응이 중요하다"고 말했다.

사업장별 리스크 관리의 중요성도 강조했다. 그는 "결국 부동산 PF 부실은 미분양 리스크를 누가 부담할 것인가의 문제"라며 "사업성 평가를 통한 미분양 대출보증 연계 상품 개발, 완성보증 등 공적보증 확대를 통해 사업장별 리스크를 관리할 수 있는 방안을 마련해야 한다"고 전했다.

국내 주택 시장에서 부동산 PF가 차지하는 역할이 큰 만큼 주택 공급을 위해 지속가능한 PF 구조를 만들어야 한다는 제언도 나왔다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "주택사업은 토지비 확보를 위해 대규모 자금이 소요되며, 사업 초기 분양대급 유입이 미미해 부족자금은 PF 차입 등으로 대응하는 구조를 갖고 있다"며 "지속적이고 안정적인 주택공급은 자금조달의 '혈관'에 해당하는 부동산 PF의 원활한 이행이 중요한 만큼 이와 관련한 사회적이고 제도적인 지원이 필수적"이라고 했다.

이어 "미국의 경우 부동산 디벨로퍼가 외부로부터 자본을 끌어오는 역량을 매우 중요시한다"며 "우리도 시행사의 대주주 배정, 외부 투자자의 지분투자, 프로젝트 리츠 및 블라인드 펀드 등을 통한 투자 활성화가 필요하다"고 덧붙였다.

이날 토론회에서는 최근 도심 주택 공급 부족 사태를 해결하기 위한 도심정비사업에 공공 역할이 더욱 강화돼야 한다는 목소리가 나왔다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "30년 이상 노후주택 비율이 수도권은 15%, 서울은 20%에 달하는 상황에서 주택 수급은 계속 감소하고 있다"며 "사업성 악화, 부동산 시장 침체 등 정비사업 환경이 악화한 만큼 '신통기획'과 같은 정비사업 기간을 단축할 수 있는 공공과 민간이 통합적으로 진행할 수 있는 사업이 활성화될 필요가 있다"고 말했다.