[혼돈의 비(非) 아파트 시장] '아파트 쏠림'에 비아파트 찬밥…세제 혜택, 공급 확대도 안먹힌다

서울 용산구 한 부동산 공인중개사에 다세대주택 전세·월세 등 매물 정보가 게시돼 있다. 2024.5.28 [사진=연합뉴스]

서울 집값이 치솟고 있는 가운데 ‘아파트 쏠림’ 현상이 갈수록 심화되고 있는 것으로 나타나 정부의 ‘비(非)아파트 정상화’ 대책이 시장에서 제대로 효과를 발휘할지 우려가 나온다. 정부는 지난 ‘1·10 대책’에서 지방 주택에 대한 주택 수 산정 제외 및 세제 혜택 등을 밝힌 데 이번 ‘8·8 대책’에서도 소형 비아파트 주택 구입 시 세제 혜택 확대 및 공급 확대 방안 등을 내놓은 바 있다. 

20일 국토교통부에 따르면 지난 7월 서울 주택 매매거래량은 1만1359건으로 집계됐다. 이 중 아파트는 7946건으로 전달보다 6.2% 증가한 반면 비아파트(연립·다세대, 단독·다가구 주택, 오피스텔)는 3413건으로 2.7% 감소했다. 전체 주택 거래량 중 아파트 비중이 69.95%로 서울에서 지난달 거래된 주택 10채 중 7채가 아파트인 셈이다. 

지난해 7월 서울 전체 주택 매매거래량(6852건) 중 아파트가 54.72%(3750건), 비아파트가 45.27%(3102건)였던 것과 비교하면 아파트 비중이 1년 새 15%포인트 확대되는 등 아파트 쏠림 현상이 심화된 것이다. 

비아파트에 대한 수요 감소는 매매시장뿐 아니라 전세시장에서도 읽힌다. 2년 전 전셋값보다 하락한 ‘역전세’가 늘어난 데는 당시 전셋값이 활황기에 크게 뛴 것도 있지만 전세사기 여파 등으로 빌라 등을 찾는 수요가 줄어든 것도 영향을 끼친 것으로 분석된다. 

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아주경제가 부동산 정보 플랫폼 다방에 의뢰해 2022년 1~7월 서울에서 이뤄진 빌라 전세거래 중 올해 같은 기간 동일 주소지와 면적에서 거래가 발생한 1만4460건을 분석한 결과 46.65%인 6745건이 기존 전세 보증금 대비 하락한 것으로 나타났다.

서울 지역 연립·다세대 주택 평균 전세보증금은 2022년에 비해 3.99% 하락해 2억3925만원으로 집계됐다. 2022년 평균 전세 보증금은 2억4263만원이었다.

비아파트 공급 시장도 침체 국면이다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 전국 비아파트 인허가 물량은 1만8332가구로 1년 전 대비 35.8% 감소했고 착공 물량은 1만7366가구로 1년 전과 비교해 27.8% 감소했다. 전국 비아파트 준공 물량 역시 올해 상반기 기준으로 2만2363가구로 지난해 상반기(3만6196가구)보다 38.2% 감소했다. 

전문가들은 아파트 쏠림 현상 속에서 정부의 비아파트 정상화 방안이 효과를 거두려면 결국 수요를 살려야 한다고 보고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "비아파트가 '주거 사다리' 역할을 하기 위해선 결국 수요가 살아나 공급을 이끌어야 한다"며 "주택 수 제외, '깜깜이 시세' 개선을 위한 가격 산정 기준 마련 등 수요자들이 시장에 들어올 수 있도록 제도를 확실하게 개편할 필요가 있다"고 강조했다.