"꽉 막힌 정비사업 풀자" 국토부 '조세담보금융' 국내 도입 검토 나선다

서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

주택 시장의 '공급절벽' 불안에 따른 가격 상승세가 빠른 속도로 확산되는 가운데 정부가 미국 등에서 활용되는 조세담보금융 제도를 도입하는 방안을 검토하고 있다. 지방자치단체가 향후 증가할 지방세수를 감안해 채권을 발행하고, 이를 기반시설 설치에 쓰는 방식으로 분양가 절감 등 민간의 부담을 낮춰 정비사업을 활성화하겠다는 취지로 풀이된다.

9일 국토교통부에 따르면 국토부는 최근 '조세담보금융(TIF) 국내 도입방안 연구' 용역을 발주했다. 향후 5년간 연구를 진행할 예정이다. 

국토부 관계자는 "도시의 정비나 각종 인프라 조성에 대한 수요는 높아지나, 한정된 재정을 활용하기에는 많은 제약이 존재한다"며 "조달하는 조세담보금융(TIF)의 국내 도입방안을 검토해 부족한 정부재원 보충 및 민간투자 활성화 수단으로 활용하기 위해 용역을 발주했다"고 설명했다. 

조세담보금융 제도는 발생할 미래의 재산세 수입을 담보로 채권을 발행해 도시정비사업 재원을 충당하는 금융기법이다. 

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현재 분양가로 전가되는 기반시설설치 비용을 공공부문이 일정부분 부담해 택지조성원가를 낮춰 분양가를 완화하겠다는 것이다. 채권을 통한 자본조달로 재개발 등 도시개발이 활성화될 수 있다는 장점도 있다. 

미국에서는 지난 1950년대부터 지금까지 70여년간 주로 후⋅쇠퇴한 지역의 개발을 위한 재원조달방안으로 폭넓게 활용되고 있다. 

국토부는 지난 2008년과 2012년에도 조세담보금융 제도 도입을 검토한 바 있다. 2008년에는 택지조성원가 인하를 통한 분양가 인하를 위한 방안으로, 2012년엔 당시 뉴타운·재개발 등 도시정비사업을 활성화하기 위한 방안으로 도입이 검토됐다. 

국토부가 조세담보금융 도입을 다시 검토하는 이유는 최근 건설경기 침체로 인해 정비사업들이 원활하게 이뤄지지 못하며 주택 공급 부족 문제가 계속되고 있기 때문이다. 

국토연구원이 조사한 서울의 지난해 주택공급 인허가(3만9000가구) 및 착공(2만8000가구) 건수는 최근 10년간 연평균과 비교해 각각 56.7%, 44.3% 수준이다.

입주 물량도 급감했다. 부동산R114가 입주자 모집 공고를 토대로 집계한 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만8664가구로, 정부 전망(3만7897가구)의 75.6% 수준이다. 내년 예상 규모도 민간 통계(3만1365가구)는 정부·서울시(4만8329가구) 전망의 64.9%에 그친다.

전문가들은 각종 규제로 인해 정비사업에 있어서 민간투자가 활발하지 못한 만큼 해당 제도가 도입돼 공공이 정비사업 활성화 지원에 나서게 되면 일정 부분 사업 활성화에 역할을 할 것으로 전망했다. 

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "기부채납 등 각종 규제가 있는 상황에서 민간투자 유인과 분양가를 완화할 수 있는 방안이 도입되는 것은 긍정적"이라고 말했다. 이어 "그러나 제도가 도입되려면 법 제정 등 상당한 시간이 필요한 데다 개발이익 평가 및 예측의 불확실성, 채권상환 문제 등도 해결해야 하는 만큼 당장 시장에 영향을 미치기는 어렵다"고 덧붙였다.

한편 국토부는 조세담보금융 제도를 주거정비는 물론 인구 감소로 인한 지방소멸 문제를 해결하기 위한 도시재생 등에도 활용할 수 있도록 전문 연구기관과 함께 제도를 전반적으로 검토하겠다는 계획이다.

국토부 관계자는 "앞서 도입한 미국에서는 정비사업 활성화는 물론 도시재생 사업의 보조금 형태로도 사용하는 것으로 알고 있다"며 "최근 지방소멸과 인구감소 등의 문제가 심화하는 상황인 만큼 국내에 어떻게 사용할 수 있을지 제도를 전체적으로 살펴보고 검토하려고 한다"고 말했다.