[박새롬의 하이부동산] PF 옥석가리기 시작되는데…나인원한남 옆 '프리미엄 오피스 개발' 순항할까

남산타워가 보이는 서울 용산구 한남동 주택가 풍경 [사진=게티이미지뱅크]

서울 용산구 한남동 730번지 소재 한남타워를 프리미엄 오피스로 개발하는 사업이 내년 3월까지 브릿지론 만기가 연장되며 한숨을 돌렸다. 사업 시행자는 한남동 하이엔드 주거단지인 '나인원 한남' 옆에 VIP 전용 프리미엄 오피스를 짓겠다는 구상이다. 다만 용산구 등 서울 핵심지역 일대 오피스 개발사업 예정 부지들이 수 차례 대출 연장에 실패하며 공매로 넘어간 사례가 있어 이번 오피스 사업이 순항할지 관심이 모인다. 

한남타워 '프라임 오피스' 개발사업 만기 내년 3월까지 연장

 

당초 한남타워에서 고급 공동주택으로 개발 예정이었던 '한남 힐데스하임' 투시도 [이미지=예촌건축사사무소]

22일 부동산 개발업계에 따르면 서울 용산구 한남동 730번지 일대에 지하 5층~지상 5층 오피스를 개발하는 사업과 관련해 1070억원 규모 대출 만기가 지난달 연장됐다. 만기는 대출실행일로부터 9개월 뒤로, 내년 3월이다. 

시행사인 에이치디산업개발은 오피스 개발사업을 위해 지난해 6월 대주단으로부터 1750억원 규모 브릿지론을 받았다. 지난달 기존 대출 만기 12개월이 도래하며 대주단이 9개월 연장에 합의한 것이다. 트랜치별 대출약정금은 △트랜치A 1600억원 △트랜치B 150억원이다. 

이 중 특수목적법인(SPC)인 비케이한남원이 시행사 에이치디산업개발에 빌려준 금액은 총 1070억원이다. 비케이한남원은 지난해 6월 15일 프로젝트 파이낸싱(PF) 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 발행으로 해당 대출을 실행했다. IBK투자증권이 주관사로, BNK투자증권이 업무수탁자로 참여했다. 

오피스 빌딩은 대지면적 6673㎡에 연면적 4만4258.9㎡ 규모로 조성되며, 지하 2층~지상 1층에는 패션 브랜드와 식음료 등 리테일 시설이 들어설 것으로 알려졌다. 앞서 해당 건물은 '한남힐데스하임'이라는 이름의 공동주택으로 개발할 예정이었으나 사업장이 한 차례 매각되며 방향이 바뀌었다. 당초 계획은 지하 2층~지상 10층 규모 아파트 1개 동, 근린생활시설 3개 동으로 개발하는 내용이었다. 

서울 용산구 한남동 나인원한남 [사진=연합뉴스]

 

대출 연장 실패로 부동산 개발사업 좌초 사례 잇따라

서울특별시 용산구 이태원동 124-3, 124-4 일대 부지 [사진=온비드]

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금리 인상 여파로 부동산 개발 프로젝트가 어려움을 겪으며 좌초되거나 방향이 바뀌는 사례가 잇따르고 있다. 우수한 입지로 꼽히는 용산구 일대 개발 사업지도 대출만기 연장에 실패하며 부지가 공매로 나오는 경우가 적지 않았다. 

브릿지론 만기 연장에 실패해 기한이익상실(EOD)가 발생했던 용산구 이태원동 124-3·4 토지(면적 996.4㎡)는 공매에서 15회나 유찰됐다. 지난해 9월 처음 공매시장에 등장한 뒤 올해 2월, 5월 총 세 차례에 걸쳐 공매에 나왔으나 아직도 주인을 찾지 못했다. 해당 부지는 스타로드자산운용이 업무·리테일시설로 개발하려던 곳인데, 대주단이 만기 연장 합의에 실패하며 EOD가 발생했다. 

남산과 한강을 조망할 수 있는 고급주택 단지로 개발 예정이었던 서울 용산구 한남동 그랜드하얏트서울 호텔 주차장 부지도 지난해 시행사의 브릿지론 리파이낸싱 실패로 사업이 좌초되며 공매에 부쳐졌다. 지난해 6월 부영주택이 인수, 사업 방향성이 바뀔 것으로 전망된다. 부영 측에 따르면 아직 개발 계획을 검토 중인 단계로 결정된 내용이 없다. 

시행사 와이에스씨앤디가 최고급 오피스텔 건립을 목적으로 2021년 매입한 강남구 역삼동 832-21 부지도 지난해 오피스 개발로 선회했고, 이후 채무불이행으로 부지가 공매로 나온 뒤 지난 5월 라살자산운용·KT에스테이트가 낙찰받아 사업 밑그림을 다시 짜고 있는 상황이다.

강남구 청담동 프리마호텔 부지는 시행사 미래인이 하이퍼엔드 주거시설 조성을 위해 2021년 '르피에르 청담'을 세우는 개발사업을 시작했지만 PF 시장 악화로 EOD 위기까지 몰렸다. 이후 신세계프라퍼티의 참여 등으로 위기를 넘겼으나 기존 최고급 주거시설 개발에서 호텔·레지던스 개발로 방향이 바뀌었다. 

서울 강남구 청담동 프리마호텔 전경 [사진=프리마호텔 홈페이지]

 

PF 옥석 가리기로 부실 사업장 구조조정…"만기연장·본PF 전환 불발 사업장 확대"

라살자산운용·KT에스테이트가 매입한 강남구 역삼동 832-21 부지 [사진=박새롬 기자]

부동산 경기 침체와 고금리 장기화로 투자수요가 위축되며 부동산 PF 사업은 지속적으로 어려움을 겪고 있다. 금융당국이 지난 5월 사업성이 낮고, 무분별하게 대출만기를 연장하는 부실 사업장을 걸러내기 위해 부동산 PF 평가 기준 개선이 적용되면서 하반기에는 대출 만기연장과 본PF 전환이 불발되는 사례가 늘어날 것이라는 전망이 높다. 금융당국은 브릿지론 만기연장을 두 차례 넘기면 '유의', 세 차례 초과하면 '부실' 등급으로 사업장을 분류해 부실 사업장부터 경·공매를 유도한다는 방침이다. 

전지훈 한국신용평가 연구위원은 "새로운 기준을 반영한 사업성 평가에 따라 건설사가 연대보증, 자금보충 등을 제공하고 있는 현장에 대해 PF 재구조화, 사업장 경∙공매 등이 추진될 수 있어 부실이 전이될 수 있다"며 "지난해까지는 주로 공기가 짧고 시장 내 수급 악화로 매각처 확보에 난항을 겪는 물류센터 현장에 책임준공 우발채무 현실화 사례가 집중됐는데, 분양경기 부진이 길어지면서 최근에는 주택, 오피스텔, 산업단지 등으로도 범위가 확대되고 있다"고 말했다. 

부동산개발협회에 따르면 지난해 국내 부동산개발업 등록사업자 전체 매출은 2022년(45조6259억원)보다 39.3% 하락한 28조7152억원을 기록했다. 개발면적은 전년 2465만769㎡보다 21.2% 감소한 1944만8792㎡로 집계됐다.