미분양은 계속 쌓이는데 공급가뭄도 심화...전문가들 "전향적 대책 필요"

서울 송파구 아파트 단지 모습. [사진=연합뉴스]

고금리 기조 속 분양가 상승세가 이어지면서 전국 아파트 미분양 물량이 7만가구를 넘어섰다. 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’ 주택이 10개월째 증가세가 이어지고 있다. 이처럼 미분양 주택은 남아돌지만, 부동산 시장의 불확실성과 공사비 급등으로 주택 공급부족 문제도 점차 심화하는 모습이다.

시장에서는 내년부터 공급부족에 따른 집값 폭등이 나타날 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 미분양 적체의 원인으로 꼽히는 분양가 상승과 선호지역 쏠림 현상은 향후 더 심화할 것으로 전망되는 가운데 정부가 세제 혜택 제공과 규제 완화를 통해 주택시장의 균형을 유지할 필요가 있다는 목소리가 높아지고 있다.

30일 국토교통부에 따르면 지난달 주택 인허가는 2만3492가구로 지난해 5월 3만6065가구 대비 34.9%, 올해 4월 2만7924가구 대비 15.9% 줄었다. 1~5월 누계(12만5974가구)로도 1년 전보다 24.1% 감소했다. 5월 누계 수도권(5만1263가구)은 21.8%, 지방(7만4711가구)은 25.5% 감소했다. 공사비 증가와 미분양 적체, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제, 대출 금리 상승 등의 영향으로 주택 공급이 크게 위축됐다는 분석이다. 

이에 업계에서는 내년부터 입주 물량이 크게 감소하면서 서울 등 주요 수도권 내 주택 공급 부족 현상이 심화될 것이라는 우려의 목소리가 나오고 있다. 

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주택산업연구원(주산연)에 따르면 최근 5년(2020~2024년)간 주택 수요량 대비 공급 누적 부족량은 86만 가구로 집계됐다. 올해 주택 인허가 예상 물량은 2017년부터 2021년까지 5년 평균 54만 가구 대비 30% 줄어든 38만 가구 정도로 추산된다. 착공은 같은 기준 24만 가구 늘어난 35만 가구로 예상되는데, 이는 예년 평균치와 비교하면 27% 줄어든 물량이다. 주택 인허가 실적은 2021년 54만5000가구로 전고점을 기록한 후 2022년 52만2000가구, 지난해에는 42만9000가구까지 줄었다. 

문제는 이처럼 주택 공급 물량 감소가 계속되는 가운데 주택시장 불경기를 상징하는 미분양 적체 수준은 심화하고 있다는 것이다. 고분양가로 청약 수요가 줄고, 서울·수도권을 중심으로 수요가 집중되면서 이들 지역은 주택 공급이 부족하고, 지방은 미분양이 심화하는 악순환이 계속되는 상황이다. 

국토부 조사 결과 지난달 말 기준 미분양주택은 총 7만2129가구로 집계됐다. 이는 5월 7만1997가구 대비 0.2% 늘어난 규모다. 지역별로 보면 수도권은 1만4761가구, 지방은 5만7368가구로 지방 미분양 물량이 전체의 79.5%를 차지했다.

특히 악성 미분양이라 불리는 '준공 후 미분양'도 1만3230가구로 5월 1만2968가구보다 2% 증가했다. 지난해 8월 이후 10개월째 늘고 있는 데다 지난달 악성 미분양 규모는 2020년 11월 1만4060가구 이후 3년 6개월 만에 가장 큰 규모다.

정부가 미분양 주택 구입 시 주택수 제외, CR리츠 취득세 중과배제 등의 대책을 발표했고, 건설사들도 각종 금융 혜택과 할인분양 등을 추진하고 있지만 이렇다 할 효과를 얻지 못하는 모습이다.

업계와 전문가들은 공급확대와 미분양 해결을 위한 정부의 더욱 적극적인 규제완화와 세제 개편이 필요하다고 강조했다. 미분양 문제와 주택 공급 문제를 방치하게 되면 주택시장의 균형이 무너져 시장의 불확실성이 더욱 커질 수 있다는 분석이다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "서울과 수도권의 경우 수요에 비해 주택 공급이 부족하다는 분석이 많은 만큼 속도를 낼 필요가 있다"며 "특히 미분양 문제는 주택 시장에 부정적 여파가 크게 때문에 미분양 주택 매입 시 취득·양도세 감면 혜택, 미분양 주택 매입 등록임대사업자에게 추가 혜택 부여 등의 전향적 대책 마련을 검토해야 한다"고 강조했다.