[윤곽 드러낸 '1기 신도시' 재건축] 통합단지 규모·주민 동의율이 관건…전문가 "사업성 고려될 것"

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구로 올해 2만6000가구 이상이 지정된다. 이 중 규모가 가장 큰 분당 선도지구 물량만 최대 1만2000가구다. 사진은 22일 경기도 성남시 분당구 일대 아파트 단지 모습. 2024.5.22 [사진=연합뉴스]

국토교통부가 22일 공개한 '1기 신도시 선도지구 계획'에서 1기 신도시 지자체나 추진 단지들의 가장 큰 관심이 쏠리는 것은 선도지구 선정을 위한 평가기준이다.

이날 공개된 표준 평가기준의 항목은 △주민동의 여부 △정주환경 개선의 시급성 △도시기능 활성화 필요성 △정비사업 추진의 파급효과 △사업의 실현가능성으로 구성됐다. 

국토부와 각 지자체는 특별정비구역 내 전체 토지 등 소유자의 동의율을 평가하는데, 주민동의율이 50%가 넘을 경우 10점, 95% 이상일 경우 60점의 배점을 받게 된다. 

다만 통합 재건축을 추진하려는 개별 단지에서 현재까지 진행한 사전 주민동의율은 인정되지 않는다. 정우진 국토부 도시정책관은 "지금까지 받은 동의서는 유효한 게 아니고 다음 달 25일 이후에 국토부에서 정한 양식에 맞는 동의서를 제출해야 유효하다"고 했다.

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정주환경 개선의 시급성도 평가 대상이다. 통합구역 내 가구당 주차대수가 0.3대 미만일 경우 10점을, 세대당 1.2대 이상일 경우는 2점을 받게 된다. 

도시기능 활성화 필요성의 경우는 공모기관에서 평가항목을 구성해 정성평가로 진행할 수 있다. 이 항목에 대한 배점은 최대 10점이다. 

정비사업 추진의 파급효과가 클수록 높은 배점을 받게 된다. 통합정비 참여 주택단지 수가 1개일 경우는 5점, 4개 단지 이상일 경우는 10점을 받게 된다. 또 통합정비 참여 가구수가 500가구 미만일 경우는 2.5점, 3000가구 이상일 경우는 10점 만점을 받는다.

사업성은 가점 배점으로 구성된다. 필요시 사업의 실현가능성을 공모기관에서 평가할 수 있다. 
 

전문가들 "단지 윤곽 정해졌다…공사비 갈등·이주대책 부족한 점은 아쉬워"

전문가는 이번 평가 기준을 통해 선도지구로 선정될 지역과 단지의 윤곽이 그려질 수 있다고 진단하면서도 전체적인 지구단위를 고려하지 않은 부분은 아쉽다고 평가했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "주민동의율이 가장 큰 배점으로 지정된 것을 긍정적으로 평가한다"며 "정비사업은 조합원 합의에 의해 갈등 없이 진행되는 것이 가장 중요한 성공요인이기 때문"이라고 했다. 

사업성이 재건축 사업의 성패를 가르는 만큼 역세권 주변이거나 편의시설 및 인프라가 양호하고 학군지인 곳이 선정될 가능성이 높다는 분석이다. 분당의 경우 서현 시범단지(한신·한양·우성·현대)나 양지마을(한양1·2단지 및 금호1·3단지, 청구2단지)이 선도지구로 유력하게 거론되고 있다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "선도지구를 지정할 때 전체적인 지구단위계획에서 조화로운지 이런 것들이 평가 기준에 들어가야 한다"며 "선도지구 평가 기준을 충족한다고 해서 아무 곳이나 지정하는 것이 아닌 도시 전체의 조화를 고려한 평가 모델이 포함돼야 한다"고 강조했다.

공사비에 따른 조합원 갈등이나 이주 대책에 대한 내용이 부족해 향후 사업 추진에 걸림돌이 될 수 있다는 우려도 나왔다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "이주 대책에 대한 비용이 포함되지 않았고 공사비 상승으로 인한 조합원 간의 갈등, 공사 지연에 대한 안전장치가 포함되지 않은 정책"이라며 "선도지구로 포함이 된다고 해서 사업이 일사천리로 진행되기는 쉽지 않아 보인다"고 했다.