서울 주택 공급, 계획 대비 32% 수준···"2~3년 후 공급부족 우려"

서울 도심 전경 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

지난해 서울 주택 공급 인허가 실적 등이 당초 수행계획 대비 32%에 불과한 것으로 나타났다. 정부가 서울 등 주택 수요가 많은 지역에 상당수 공급 계획을 수립했으나 금리 인상에 따른 사업비 증가와 공사비 상승이 맞물려 계획보다 인허가와 착공 실적이 저조한 탓이다. 

국토연구원은 23일 이 같은 내용이 담긴 '주택 공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 리포트를 발표했다.

국토교통부가 수립한 2023~2027년 주택공급계획을 살펴보면 5년간 전국에 270만가구를 공급한다는 내용이 담겼다. 기존(2018~2022년) 공급물량 대비 13만 가구가 증가한 것으로 서울, 광역시 등 주택수요가 많은 지역에 더 많은 주택을 공급하도록 구성했다.

문제는 지난해 전국 주택공급 실적(연평균 대비)의 경우 인허가(38만9000가구)와 준공(31만6000가구)이 70%를 넘었지만 착공(20만9000가구)은 47.3%로 저조했다. 아울러 지난해 서울의 주택공급 실적(최근 10년 연평균 대비)이 인허가와 착공 매우 저조한 수준으로 나타났다. 인허가(2만6000호) 34.4%, 착공(2만1000호) 27.5%, 준공(6만5000호) 37.5% 수준에 불과했다.

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정부가 세운 주택 공급계획 대비 실적과 비교해도 서울의 공급 실적 부진이 두드러졌다. 지난해 전국의 주택 공급 실적(인허가 기준)은 38만9000가구로, 정부 계획 물량인 47만 가구의 82.7% 수준이다. 반면 서울 지역 인허가는 목표치인 8만 가구의 32%에 수준에 그쳤다.

주택 공급이 지연되는 원인으로 국토연구원은 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화 등을 꼽았다. 여기에 부동산 개발 금융 측면에서 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 리스크, 도급 계약 불확실성으로 인한 사업 지연 등도 주택 공급이 지연된 원인으로 지목됐다.

김지혜 국토연구원 연구위원은 "서울은 금융 비용이 더 많이 들고 공사비가 올라 있어서 수요가 더 있더라도 쉽게 사업에 들어가기 더 어려워진 것"이라며 "글로벌 금융위기 때가 가장 안 좋았고 지금도 비슷한 수준이라 2~3년 후 주택 공급이 원활하지 않을 수 있다"고 예측했다.

국토연구원은 원활한 주택 공급을 위해 민간 자구 노력과 함께 정부의 역할이 중요하다고 강조했다.

우선 공사비 갈등으로 인한 분쟁 예방·조정이 중요하다는 주장이다. 이미 정부가 나서는 부분도 있지만 공사비 분쟁 등에 좀 더 적극적으로 나서야 서울 정비사업 갈등으로 지연 물량을 줄일 수 있다는 시각이다. 중장기적으로는 건축 설계 지원 등을 통해 도급계약의 불확실성 해소가 필요하다고 봤다.

또한 주택공급 기반의 개선방안도 필요하다고 지적했다. 단기적으로 지역업체 용적률 인센티브 제도를 중견·중소 건설사로 확대하고 지역과 요건에 따라 3~20% 내외로 적용되는 인센티브 비율도 실효성 있는 수준으로 조정해야 한다는 입장이다. 아울러 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요예측력도 강화할 필요가 있다.

심교언 국토연구원 원장은 "(주택)공급이 압박하는 영향을 최소화하는 과제는 범부처 간 협조가 더 필요하다"며 "지역별, 사업장별 상황이 다르기 때문에 국가의 역할 등을 통해 충격을 약화해야 한다"고 말했다.