[김슬기의 친절한 복덕방] ⑮ "집주인이 중국인이래요"…늘어나는 외국인 부동산 투자

[사진=연합뉴스]

지난해 외국인이 국내에서 사들인 부동산 거래가 늘어나면서 외국인을 집주인으로 임대차 계약을 맺는 사례도 늘고 있다. 

집을 구했는데 외국인이 집주인이라면 특별히 신경써야 할 것이 있을까? 부동산 업계에서는 외국인 집주인이라고 해서 크게 달라지는 것은 없으며 만약 보증금 반환을 두고 분쟁을 빚게 된다 하더라도 전세보증금 반환 소송이 가능해 안심해도 된다는 의견이 나온다.

지난해 외국인이 국내에서 사들인 부동산 거래는 1만건이 넘었다. 국내 부동산 시장 침체 영향으로 전체 매매 거래가 크게 줄었지만, 중국인 등 외국인의 국내 부동산 매입은 상대적으로 적게 감소한 탓으로 보인다. 외국인 매수가 늘어나면서 외국인 집주인으로 임대차 계약을 맺는 사례도 사상 최고치를 기록했다.

13일 법원 등기정보광장의 '매매에 의한 소유권이전등기 신청 매수인 현황'에 따르면 지난해 국내에서 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 신청한 이들 중 외국인은 총 1만5614명으로 전체 매수인의 0.90%를 차지했다. 

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국적별로는 중국인이 가장 많은 비율을 차지했다. 중국인이 1만157명으로 65.0%를 차지했고 △미국 2374명(15.2%) △캐나다(3.5%) △베트남(2.5%) 등의 순으로 많았다. 

부동산 중에서도 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택·집합상가 등)을 매수한 외국인은 지난해 총 1만2027명으로 나타났다.

매수 비중이 가장 높았던 지역은 인천으로 총 10만7915건 중 2328건(2.16%)이 외국인이었다. 경기도(1.58%), 제주도(1.32%), 서울(1.25%) 등이 뒤를 이었고 외국인 매수 비중이 가장 낮은 곳은 전라남도(0.28%)와 전라북도(0.31%)로 나타났다.

집주인이 외국인인 사례도 늘고 있다. 

법원 등기정보광장의 '확정일자 임대인 현황'에 따르면 지난해 확정일자를 받은 임대차 계약 중 임대인이 외국인인 계약은 1만7786건으로 나타났다. 이는 관련 통계가 제공되기 시작한 2010년 이래 가장 많은 수치다. 

외국인이 집주인인 임대차 계약은 서울이 4612건으로 가장 많았다. 경기 3814건, 인천 499건, 충남 301건, 부산 296건, 제주 155건 등이 뒤를 이었다.
 

외국인 집주인과 분쟁에 휘말렸다면?…"분쟁 해결 절차는 내국인과 같아요"

외국인이 집주인이라고 해서 내국인이 집주인인 계약과 크게 달라지는 것은 없다. 다만 여권 등을 통해 집주인의 신분을 확인하는 것이 좋고 임의 경매 가능성을 대비해 전세권을 설정하는 것이 안전하다. 

만약 전세 계약 해지를 통보했는데도 외국인 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까? 이럴 때는 내국인과 동일하게 '전세보증금 반환소송'을 진행하면 된다. 전세보증금 반환소송이란 임대인이 보증금을 임차인에게 돌려주지 않을 때 법원에 제기하는 소송이다.

그러나 소송은 시간이 오래 걸리기 때문에 사전에 전세보증금반환 보험에 가입하거나 전세권설정으로 우선변제권을 확보하면 좋다. 

게다가 외국인 임대인이 소송 내용을 받아볼 수 없는 경우가 생길 수도 있어 절차가 길어질 수 있다는 위험도 있다. 따라서 임대차 계약시 내국인 집주인과 거래할 때와 같이 꼼꼼하게 안전 장치를 챙겨두는 것이 좋다.

전세계약 전 적정 전세가격을 확인해두면 안전하다. 특히 신축 빌라의 경우에는 적정 전세가격 확인이 중요하다. 

만약 서울에서 전세를 얻는다면 서울부동산정보광장 홈페이지에서 적정 전세가격을 온라인 상담할 수 있다. 또한 서울시 토지관리과나 한국감정평가사협회 등이 제공하고 있는 전세가격 상담 서비스를 이용해도 된다.

전세가율을 확인하는 것도 중요하다. 이는 내·외국인 집주인할 것 없이 전세를 계약할 때 챙겨둬야 할 사항이다. 전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로 통상 80% 초과 시 '위험' 수준이라고 판단한다. 

등기부등본과 건축물대장 확인도 중요하다. 등기부등본을 통해 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부를 파악할 수 있고 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부와 임차주택의 신탁등기 여부 및 신탁원부 내용을 확인할 수 있어서다. 등기부등본은 인터넷등기소와 등기소 방문, 무인민원발급기 등에서 유료로 확인할 수 있다.

무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부를 확인하기 위해선 건축물대장을 확인하는 것이 좋다. 정부24 홈페이지나 모바일 등으로 열람이 가능하다. 만약 건축물대장에 '근린생활시설'이 있다면 주택이 아니다. 주거용 건축물이 맞는지도 확인해야 할 사항이다.