[낙후도심이 바뀐다] 세운지구·용산정비창·동서울터미널…'서울도심 대개조' 시동

세운재정비촉진지구 재개발 사업 조감도 예시 [사진=서울시]

서울시가 오랜 기간 개발이 방치된 낙후 도심을 신(新)업무·주거 복합공간으로 탈바꿈시키는 '서울 도심 대개조'에 시동을 걸었다. 중구~종로구 일대 세운지구와 용산정비창부지, 동서울터미널 등 서울 한복판 '금싸라기 땅' 중심으로 대규모 개발 계획을 본격 추진 중이다. 

2일 서울시에 따르면 최근 시는 종묘~퇴계로 일대 '세운재정비촉진지구' 개발 가이드라인을 담은 촉진계획변경안을 공개하고 오는 8일까지 세운재정비촉진계획 변경안 주민공람을 진행하고 있다.

이 일대를 용적률 1500%, 최고 높이 200ｍ 내외로 고밀·복합 개발해 연면적 100만㎡ 이상에 업무·상업 인프라와 주거단지를 조성한다는 계획이다. 노후한 세운지구 일대가 초고층 빌딩과 녹지가  어우러진 도심으로 탈바꿈할 것이라는 기대가 커진다. 

종묘 인근 세운전자상가부터 세운청계상가, 대림상가, 삼풍상가·PJ호텔, 인현상가와 진양상가까지 7개 상가군을 모두 단계적으로 허물고 약 14만㎡ 규모 녹지공간을 확보해 중심가에 공원을 조성한다. 공원 양옆으로는 초고층 업무·상업 빌딩을 세운다. 청계천과 도심 공원 일대에는 1만가구 규모 주거단지도 들어선다. 

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1960~1970년대 조성된 세운지구는 오세훈 시장이 그동안 개발 추진 의사를 강력히 밝혀왔던 곳이다. 부지 면적만 44만㎡에 달해 사대문 안 마지막 대규모 개발지로 꼽혔다.

기존 171개로 잘게 쪼개졌던 구역들 가운데 사업이 추진된 24개 구역을 제외하고 나머지 147구역은 각종 규제로 사업이 장기간 실행되지 않아 정비구역에서 해제될 위기에 처해 있었다. 시는 147개 구역을 23개 구역으로 통합하고 규제를 완화한다. 

10년째 방치됐던 용산정비창 부지를 용산국제업무지구로 개발하는 사업에도 탄력이 붙고 있다. 사업 시행자인 코레일은 지난달 30일 개발계획을 연내 확정하고 사업에 착수하겠다고 밝혔다. 약 50만㎡ 부지를 국제업무단지와 주거지, 녹지 등을 갖춘 초대형 복합지구로 개발하는 사업이다.

해당 사업은 당초 2007년부터 민간사업으로 추진됐지만 시행사가 2013년 부도를 내며 오랜 기간 개발이 지연됐다. 2021년 공공 주도 사업으로 전환해 코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 각각 지분 70%, 30%를 보유한 시행사로 나서며 사업을 다시 추진했다.

시와 코레일, SH공사는 전체 부지 중 70% 이상을 초고층 업무·상업시설로 채우고 주거시설은 6000가구 규모로 조성할 계획이다. 시는 일대를 '입지규제 최소구역'으로 지정해 용적률을 최고 1500~1600%까지 적용해 100층 넘는 초고층 마천루를 건립할 계획이다. 일대 녹지비율은 50%로 확보할 예정이다. 

연내 개발구역 지정 등 계획을 확정하고 내년 상반기 서울시 개발계획 고시, 2025년 지구단위계획 확정, 2028년 기반시설 준공을 마무리한다는 계획이다.

1987년 문을 연 광진구 동서울터미널을 최고 40층으로 재건축하는 현대화 사업도 본격화한다. 노후한 시설 개선을 넘어 상업·업무기능과 한강 조망·휴식이 가능한 복합공간으로 탈바꿈할 예정이다.

지하에는 터미널과 환승센터를 짓고 지상부는 한강과 연계한 수변 휴식공간으로 꾸민다. 최상층에는 한강과 도심을 볼 수 있는 전망대가 조성된다. 공중부에는 상업과 업무시설을 배치해 복합시설을 짓는다. 시는 최근 사업시행자 신세계프라퍼티와 사전협상을 마무리했다. 2025년 착공해 2028년 준공한다는 목표다. 

이 같은 낙후 도심 개발사업들은 오세훈 시장이 추진하는 '100년 서울 도시공간 대개조' 계획이 시작됐음을 알리는 신호탄이라 할 수 있다. 서울을 향후 100년간 아름답고 살기 좋은 도시로 만들기 위해 노후 도심을 고밀 복합개발하는 계획이다. 앞서 오 시장은 동서울터미널을 시작으로 "생기 잃은 도시에 새 숨을 불어넣고, 체질을 바꿔나갈 도시공간 대개조를 본격 추진하겠다"고 강조한 바 있다. 

다만 시가 해결해야 할 문제도 남아 있다. 세운지구와 동서울터미널 등에서 기존 소유주나 상가 임차인들이 개발사업을 반대하거나 보상 요구를 지속하고 있기 때문이다. 세운지구 상가군을 철거하려면 시행자들이 상가를 매입한 뒤 시에 기부채납을 해야 하지만 아직 매도를 원하지 않는 상가 소유주들이 많은 것으로 알려져 있다. 임차인들에게도 영업손실 보상과 대체 영업장을 마련해주는 등 지원 방안도 검토해야 하는 상황이다. 
 

용산국제업무지구 예상 조감도 [사진=코레일]