낡은 동서울터미널, 복합고밀개발…뉴욕 '허드슨야드' 둘러본 오세훈, '서울대개조' 본격화

오세훈 시장(왼쪽)이 20일(현지시간) 원 밴더빌트에서 혁신개발 관련 브리핑을 듣고 스콧 레크러 RXR 대표와 기념촬영을 진행했다.[사진=서울시]

 
오세훈 서울시장이 미국 뉴욕의 주요 도심 복합개발 현장을 방문해 ‘동서울터미널’을 시작으로 서울의 도시공간을 본격적으로 재편하겠다고 밝혔다. 동서울터미널 개발은 서울을 100년간 아름답고 살기 좋은 도시로 만들기 위한 ‘서울 100년 서울 도시공간 대개조’의 신호탄으로 받아들여지고 있다. 

오세훈 시장은 19~20일(현지시간) 이틀에 걸쳐 허드슨강 일대 수변 중심의 도심복합개발단지 ‘허드슨야드’와 주변 건물의 공중권을 양도받아 초고층 고밀 개발된 ‘원 밴더빌트’ 등을 집중적으로 둘러봤다. 

허드슨 야드는 2005년부터 맨해튼 미드타운 서쪽 허드슨 강변의 낡은 철도역, 주차장, 공터 등 약 11만㎡ 부지를 입체적으로 재개발 중인 사업으로, 뉴욕을 대표하는 도심 재탄생 사례로 손꼽힌다.

 

뉴욕시는 2003년 마스터플랜을 통해 부지가 균형감 있게 개발되도록 합리적인 용도지역제를 제시, 입체적인 보행로와 업무·상업, 문화시설로 동·서측이 자연스럽게 연결되게끔 유도했다.

 

특히 MTA 철도부지에 기존 철도 기능은 유지하면서도 복합문화시설 ‘더 셰드’와 100층 높이 야외전망대 ‘엣지’ 등 독특한 건축물과 공간을 보기 위해 연중 사람이 찾는 곳으로 재탄생시켰다.

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동서울터미널 현대화 사업은 단순히 여객터미널의 기능 개선을 넘어 지하에 터미널, 환승센터 지상부엔 수변 휴식·조망공간, 공중부엔 상업·업무시설 등을 유기적으로 배치, 터미널을 이용하지 않는 시민도 연중 찾아와 즐기는 복합개발시설로 개발한다.

 

1987년 문을 연 ‘동서울터미널(연면적 4만7907㎡)’은 112개 노선, 하루 평균 1000대 이상의 고속·시외버스가 운행되고 있다. 그러나 30년 넘게 운영되면서 시설 노후, 주변 교통체증 등으로 몸살을 앓아온 지 오래다.

 

동서울터미널은 과거 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화해 한강의 역사성과 상징성을 극대화한 건축 입면으로 조성될 예정으로, 타워 최상층을 비롯한 중층부 곳곳에도 한강과 서울 전경을 감상할 수 있는 전망 특화공간이 마련될 계획이다.
 
오 시장은 20일 오전엔 허드슨야드에서 차로 10분 거리에 위치한 혁신개발 건축물 원 밴더빌트와 ‘그랜드센트럴터미널’을 찾아 뉴욕이 도입한 개발권양도제의 일환인 ‘공중권(Air Rignt)’에 대해 관심 있게 청취했다.
 
원 밴더빌트는 인근 건물 바워리 세이빙의 용적 약 9750㎡의 공중권을 양도받아 지상 93층의 고밀 개발된 건축물로, 지하로는 철도터미널과 연결해 이용자 편의를 높이고 상부 335m 지점에는 전망명소인 전망대 ‘서밋(Summit)’을 둬 엠파이어스테이트 빌딩, 센트럴파크 등 뉴욕 시내를 전망할 수 있게 조성됐다.
 

원 밴더빌트 61층에서 바라본 전망 [사진=신동근 기자]

  
1913년 개관한 그랜드센트럴터미널은 세계 최대 기차역으로 뉴욕시는 터미널 보존을 위해 저층부 터미널은 유지하면서 상부의 넓은 부지에 대한 ‘공중권’을 양도할 수 있게끔 유도, 혁신적인 도시개발을 이뤄냈다. 대표적으로 하얏트 그랜드 센트럴 뉴욕 호텔 부지에 사업을 진행 중인 ‘175 파크애비뉴프로젝트(175 Park Avenue PJT)’는 그랜드센트럴터미널의 용적율을 양도받아 초고층 건물, 녹지 확보, 터미널 연계 입체복합 개발을 진행 중이다.
 
아직 우리나라에는 없는 개념으로, 지금은 결합 개발이라는 유사한 방식으로 세운상가 등이 개발될 예정이다. 각기 소유주가 다른 땅을 결합해 개발을 진행하면서 필요에 따라 용적률을 자유롭게 적용하는 것이다.
 
아울러 원 밴더빌트 건설 심의 당시 뉴욕의 건축심의 위원들은 100년이 넘은 그랜드센트럴역에 대한 조화를 주문한 것으로 전해진다. 이에 원 밴더빌트는 세라믹 재료와 디자인을 통해 연속성을 나타냈다. 건물 디자인을 통해 100년의 세월을 자연스럽게 이어놓은 것이다.

동서울 터미널 최상층에 배치될 전망대는 원 밴더밸트의 전망대인 서밋과도 닮았다. 남쪽으로는 한강과 강남 도심을, 북쪽으로는 남산타워와 북한산까지 360도 파노라마 전망을 즐길 수 있게끔 조성하고 공중정원 수변 전망데크 등을 설치해 다양한 각도와 장소에서 조망이 가능하도록 계획됐다.
 
현재 서울시는 동서울터미널 현대화를 추진할 민간 사업자인 신세계동서울PFV(신세계프라퍼티 등)와 구체적인 공공기여계획을 담은 사전협상(안)을 9월 중 마무리하고 내년 상반기 지구단위계획 결정, 2024년 말까지 건축 인 허가 등을 거쳐 2025년 착공을 목표로 추진한다.
 
현재 사전협상이라는 제도적 기반을 바탕으로 용적률 상향 등 인센티브를 활용해 강변북로에 가로막혀 있었던 한강~강변역~터미널을 연결하는 ‘보행데크’를 조성, 구의공원 재구조화와 구의유수지 방재성능 고도화 등 지역주민 중심의 공공기여도 끌어냈다.
 
또한 서울에서는 공공(SH공사) 주도의 ‘창동역 복합환승센터 사업’도 추진되고 있다. 시는 두 사업을 광역교통 중심 복합개발의 신호탄 삼아 향후 상업·문화·주거시설까지 확장, 100년 서울 도시공간 대개조를 견인하는 선도사업으로 추진한다는 계획이다.
 
아울러 이날 원 밴더빌트에 방문한 오 시장은 개발을 막는 건축물 규제에 대한 아쉬움을 표하기도 했다. 오 시장은 “우리나라 같으면 그랜드센트럴역과 같은 100년이 넘은 문화재 옆에 고층 빌딩을 짓는다는 것은 불가능하다”라며 “낡은 규제를 금과옥조처럼 지키는 것은 시민들의 삶에 도움이 되지 않는다”라고 말했다.
 
그는 “건축물을 짓는 엔지니어링 기술이 발전하면 이런 건물을 얼마든지 지을 수 있다”라며 “다만, 법적이나 제도적으로 막혀있는 것이 문제로 뉴욕 개발사례를 보고 배울 것은 배워야 한다”라고 말했다.
 

 

동서울터미널 개발 조감도 등 관련 이미지 [이미지=서울시]