[아파텔의 배신] "아파트 대신사라할 땐 언제고"…역차별 논란에 오피스텔 시장 부글부글

금리인상과 아파트값 하락으로 오피스텔 시장의 침체가 길어지고 있다. 사진은 서울의 공인중개업소 모습. [사진=연합뉴스]

가파른 금리 인상과 함께 정부의 부동산 규제 완화 방안이 아파트 등에 집중되면서 오피스텔 시장에 찬바람이 거세다. 주택으로 취급돼 각종 과세 의무를 다했는데 정작 대출이나 정부 혜택에선 예외로 취급되면서다. 정부 정책으로 아파트에 대한 대출·세금 규제는 대폭 완화됐지만 오피스텔은 정책의 사각지대에 놓여 '역차별'을 받고 있다는 지적이 나온다. 

5일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 서울 오피스텔 거래량은 571건을 기록했다. 지난해 같은 기간(1297건)에 비해 55.9% 감소한 수치다. 올해 들어 서울 오피스텔 거래량은 1월 450건, 2월 903건, 3월 571건으로 모두 1000건을 밑돌고 있다.

가격도 내림세다. KB부동산 월간 오피스텔 통계에 따르면 지난달 수도권 오피스텔 평균 매매가격은 2억7561만원으로 1년 전(2억7761만원) 대비 0.7% 떨어졌다. 

 
매수세가 꺾이면서 시장에는 '마이너스 프리미엄(마피·분양가보다 낮은 가격)' 매물이 나오고 있다.
 

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오는 6월 입주를 앞두고 있는 서초구 '엘루크 반포' 오피스텔은 분양가 대비 3000만원 낮춘 매물부터 계약금 포기 매물들이 부동산 포털에 올라오고 있다. 강남구 삼성동 '파크텐삼성'도 초기 분양가보다 1억원 이상 낮은 마피 매물들이 속출하고 있다. 
 
미분양 폭탄을 맞은 단지도 있다. 경기 파주시 '운정 푸르지오 파크라인'은 지난해 5월 분양에 나섰지만 미분양이 대거 발생했다. 같은 해 8월 분양가를 낮춰 재분양했지만 지금까지도 완판되지 못하고 있다.

오피스텔은 아파트 값 급등 시기에 실수요자들 사이에 아파트 대체재로 주목받았다. 아파트 대비 규제가 덜하고 청약통장 없이도 청약 신청이 가능해서다.

특히 아파텔(아파트+오피스텔)로 불리는 주거용 오피스텔은 아파트와 비슷한 주거 환경을 갖췄음에도 상대적으로 가격이 저렴해 자금 여력이 부족하거나 신혼부부 또는 청년층에게 인기를 끌었다.

하지만 기준금리가 급등하고 아파트 값이 하락세를 보이면서 오피스텔 시장은 빠르게 얼어붙었다. 높은 대출 부담을 가지고 아파트 대신 오피스텔을 선택할 이유가 사라졌기 때문이다.
 
오피스텔이 정부의 규제 완화 정책에서 소외되고 있다는 점도 하락세를 가파르게 하는 요인으로 꼽힌다.
 
오피스텔은 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다. 하지만 전입신고를 하면 오피스텔은 세법상 주택에 포함된다. 취득 시 유주택자가 되고 취득세와 양도소득세 중과 대상이 된다.
 
그런데 대출을 받을 때는 또 '비주택'으로 분류된다. DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 실제 상환 기간과 관계없이 8년 만기 고정으로 대출이 이뤄진다. 지난 1월부터는 오피스텔 등 비주택 담보대출에 DSR이 40%로 제한돼 대출 한도가 줄어들었다. 특례보금자리론 혜택도 받지 못한다.
 
오피스텔에 대한 역차별 논란이 일자 정부는 지난달 29일 '내수 활성화 정책' 발표를 통해 주거용 오피스텔 DSR 원금 산정 방식을 일반 주택담보대출 산정 방식을 준용해 개선하기로 했다. 구체적인 방안은 오는 5월 초 나온다.
 
정부가 뒤늦게 실수요자 달래기에 나섰지만 전문가들은 전체적인 부동산 시장이 침체돼 있는 만큼 이번 규제 완화로 오피스텔 시장이 반등을 꾀하긴 힘들 것으로 내다봤다.
 
양지영 양지영R&C연구소 소장은 "아파트에 대한 규제 완화가 이어지면서 오피스텔에 대한 메리트가 많이 떨어진 상황"이라며 "특히 오피스텔과 같은 비아파트 시장은 금리 인상에 더 예민해 당장 시장이 회복되기는 어려워 보인다"고 말했다.
 
오피스텔 시장 정상화를 위해 불필요하거나 불합리한 규제를 보다 더 과감하게 개선해야 한다는 주장도 있다. 

송승현 도시와경제 대표는 "오피스텔이어서 받는 혜택과 규제가 혼재돼 있어 단기간에 해결하기는 쉽지 않다"면서도 "봐주기식 규제가 아닌 명확한 기준을 정해 규제 사각지대를 해소하는 방안을 고려할 필요가 있다"고 제언했다.