하반기 최대 이슈메이커 '둔촌주공'vs'장위자이' 동시 출격...수요자들 어디로 쏠릴까

올림픽파크포레온(위), 장위자이 레디언트(아래) 조감도. [사진=현대건설, GS건설]

서울 강남권과 강북권에서 톱티어급 아파트가 동시에 출격해 분양시장에 관심이 쏠린다. 강동구 둔촌주공아파트를 재건축한 '올림픽파크포레온'과 성북구 장위4구역을 재개발한 '장위자이레디언트'가 주인공이다.

특히 금리 인상과 경기 침체 속에서 내년 집값이 'L자 침체'냐 'V자 반등이냐'를 놓고 의견이 분분한 가운데 두 단지 청약 흥행 여부가 부동산 시장 향방을 가늠할 '바로미터' 역할을 할 것으로 보인다.

◇서울 핫플에서 동시 출격···올림픽파크포레온 vs 장위자이레디언트

5일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올림픽파크포레온은 이날 특별공급을 시작으로 본격적인 청약 일정이 시작된다. 서울 강동구 둔촌동 170-1 일원에 들어서는 이 단지는 지하 3층~지상 35층 85개 동 규모며 총 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양한다. 1순위 해당 지역은 6일, 1순위 기타 지역은 7일, 2순위는 8일 모집한다.

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전용면적은 △29㎡ △39㎡ △49㎡ △59㎡ △84㎡ 등이며 3.3㎡당 분양가는 평균 3829만원으로 책정됐다. 전용 59㎡ 분양가는 9억7900만~10억6300만원, 전용 84㎡는 12억3600만~13억2000만원 선이다. 중도금 대출이 12억원으로 상향 조정된 후 서울에서 나온 첫 분양단지여서 전용 59㎡는 중도금 대출 혜택을 받지만 전용 84㎡는 불가능하다.
 
시장에선 올림픽파크포레온에 청약통장이 최소 10만개 이상 쏟아질 수 있다는 분석이 나온다. 일반분양 물량만 5000여 가구에 달하는 데다 '강남권' '1군 브랜드' '대단지' 등 수요자들이 선호하는 요소가 곳곳에 포진해 있기 때문이다. 이미 지난 1~4일 운영한 모델하우스에만 관람객이 1만3000여 명 다녀갔다. 전문가들은 청약가점이 60점대는 넘어야 안정적인 당첨권으로 분류한다.

장위자이레디언트는 올림픽파크포레온보다 하루 늦은 6일 특별공급을 시작으로 분양에 나선다. 이 단지는 지하 3층~지상 31층 31개 동 규모며 총 2840가구 중 1330가구를 일반분양한다. 7일 해당 지역 1순위, 8일 기타 지역 1순위, 9일 2순위를 모집한다.
 
3.3㎡당 분양가는 평균 2834만원이며 전용면적 △49㎡ △59㎡ △72㎡ △84㎡ △97㎡로 구성됐다. 전용 59㎡ 기준 분양가는 7억1870만~7억9840만원, 전용 84㎡는 9억∼10억2400만원, 전용 97㎡는 11억∼11억9800만원대다. 분양가가 모두 중도금 대출이 가능한 12억원 미만이어서 대출 조건 면에서는 올림픽파크포레온에 비해 유리하다.  
 
◇시세차익 적고, 옵션가도 2배 이상 격차···흥행 성적이 내년 주택시장 분위기 좌우

두 단지는 옵션가도 2배 이상이어서 눈길을 끈다. 가령 둔촌주공 발코니 확장비는 전용 84㎡ 기준 1169만~1884만원, LG시스템 에어컨 설치(공기청정기 포함) 비용은 1348만원이다. 발코니 확장과 시스템 에어컨에 필요한 최소 설치 비용은 2517만원이다.

반면 장위자이 레디언트 전용 84㎡에 동일한 옵션을 적용하면 약 1499만원이 소요된다. 냉장고, 오븐, 식기세척기, 스타일러 등 빌트인 가전을 포함하면 두 단지 옵션가격은 최소 2배 이상 차이 날 것으로 예상된다. 비슷한 시기에 동일한 사양이라는 점을 고려하면 이 같은 옵션 가격 차이는 과도하다는 지적이다.  

현재 기대할 수 있는 시세차익도 두 단지 모두 높지 않다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 가락동 '헬리오시티' 84㎡는 지난달 16억8000만원에 거래됐다. 올림픽파크포레온 동일 면적 분양가와는 3억~4억원 차이에 불과하다. 집값이 하락기에 접어들어 강남권 준신축 아파트 가격이 계속 떨어질 것으로 가정하면 올림픽파크포레온 분양가 메리트가 그다지 크지 않다는 분석이 나온다.
 
장위자이레디언트도 상황은 비슷하다. 장위뉴타운 신축 단지인 '래미안장위퍼스트하이' 84㎡는 지난 10월 9억1000만원에 거래됐고 또 다른 신축 단지인 '래미안장위포레카운티' 84㎡도 같은 달 9억1400만원에 거래됐다. 장위자이레디언트 전용 84㎡ 분양가(9억∼10억2400만원)보다 오히려 낮다.
 
분양업계에서는 두 단지 청약 성패가 향후 부동산 시장에 바로미터가 될 것으로 보고 있다. 이들이 청약 성적에서 참패한다면 내년 국내 주택시장 전망은 먹구름이 예상되지만 반대일 때는 현재 책정된 분양가가 집값의 안전마진이라는 인식이 확산돼 시장이 다시 반등할 동력을 확보할 수 있다는 판단에서다.
 
한 대형 건설사 관계자는 "두 단지 모두 입지, 상품, 브랜드 경쟁력 측면에서는 빠지지 않지만 시장 상황을 감안하면 마냥 안심할 분위기는 아니다"며 "만약 이들의 경쟁률과 계약률이 저조하다면 앞으로 건설사들의 신규 주택사업 전망은 더욱 악화될 것"이라고 말했다.