[부동산 긴급진단] 대출·세금 '융단폭격'에…변곡점 선 서울 아파트값

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습들. [사진=연합뉴스]

강북구에 이어 관악구도 집값 상승세가 멈췄다. 서울 아파트값 변동률은 0.1%선이 무너지며 본격적인 하락 시그널을 내비쳤다.

정부의 전방위적인 규제와 기준금리 인상 등에 대한 부담으로 서울 집값이 변곡점에 이르렀다는 분석이다.

16일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울의 아파트 가격은 지난주 0.10%에서 이번주 0.07%로 8주 연속 상승폭을 줄였다.

특히 관악구는 지난주 0.01% 상승에서 이번주 0.00%로 보합전환됐다. 관악구의 상승세가 멈춘 것은 지난해 5월 이후 1년 7개월 만이자, 강북구가 11월 다섯째주 보합전환된 이후 두 번째다. 

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앞으로 보합, 혹은 하락전환하는 지역은 더 늘어날 것으로 보인다. 25개구 중 22개구의 상승폭이 줄었고, 0.1% 이하 상승률을 기록한 곳도 20곳에 달하기 때문이다.

매수세가 끊기면서 '거래절벽'은 본격화하는 모습이다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1월부터 12월 16일 현재까지 누적 거래량은 4만1157건으로 2012년 이후 최저 수준이다.

8월까지만 하더라도 3000~4000건을 유지하던 거래량은 9월 2698건, 10월 2311건으로 얼어붙고 있다. 11월 거래건은 신고일이 남았지만 현재 1176건에 그쳐 2000건을 밑돌 가능성이 있다.

매수세가 줄면서 재고 매물은 쌓이고 있다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 10월 중순까지 3만건 수준이던 서울 아파트 매매 매물은 11월 중순 이후 4만4000~4만5000건 수준을 유지하고 있다.

전고가 대비 하락거래 비중도 높아지는 추세다. 김회재 더불어민주당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 수도권 지역 아파트 실거래가 동향에 따르면 서울 아파트의 지난달 하락거래 비중은 41.2%로 10월(30.1%)보다 확대됐다. 9월 하락건수 비중은 23.6%였다. 

시장에서는 매수자와 매도자 간 팽팽한 힘겨루기가 진행되고 있다. 매수자는 고점 인식 속에 대출 규제로 집을 살 여력이 안 되고, 매도자는 집값을 낮춰 팔 생각이 없기 때문이다. 내년 3월 대선 결과에 따라 부동산 정책이 바뀔 수 있어 관망세가 짙어지고 있는 양상이다.

공급 가뭄 여파와 계약갱신청구권 만료 등도 시장 불안을 가속시키고 있다.

아실이 집계한 내년 서울 아파트 입주물량은 3만900가구로 올해(4만5380가구)보다 1만5000가구 가까이 줄어든다. 한 해 적정수요(4만7604가구)에도 한참 못 미친다. 

내년 8월부터 계약갱신청구권을 사용한 세입자가 임대 시장에 나오면 전세난까지 가중될 것이란 우려가 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 "상당히 오랜 기간 동안 집값이 상승해 왔고, 집값에 대한 누적 상승분은 실수요자들에게 피로감을 주고 있다"며 "주택시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 대출과 금리인데 이 부분이 단계적으로 상향된다는 것을 가정하면 조정이 있을 수밖에 없다"고 밝혔다.