[서울 위협하는 판교] 강남·광화문·여의도 잇는 4번째 권역으로

경기도 성남시 정자동에 위치한 네이버 사옥 '그린팩토리' 모습. [사진=네이버 제공]

판교가 서울의 대표 업무지구 자리를 넘보고 있다. 과거엔 강남권역의 부수적 업무지구 성격이 강했다면, 최근에는 강남·광화문·여의도에 이어 네 번째 핵심 권역으로 자리잡는 모습이다.

업무지구가 형성된 지 10년도 되지 않은 판교가 핵심지역으로 자리잡을 수 있었던 데는 서울을 뛰어넘는 자족기능을 갖췄기 때문이라는 분석이다.

6일 관련업계에 따르면 제1~3테크노밸리가 모두 조성되는 2024년이 되면 판교는 2500여개 기업, 약 13만명이 상주하는 거대 클러스터로 성장한다. 2020년 기준 제1판교테크노밸리에 1259개 기업, 6만5000여명이 상주해 있는 점을 감안하면 5년 만에 수요가 2배 늘어나는 것이다.

최근에는 전체 오피스 매매시장(7조5692억원)의 4분의1이 분당·판교권역에서 이뤄지면서 오피스 매매시장의 주인공 자리까지 넘보고 있다.

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신영리서치센터가 발표한 올 상반기 분당권역의 중대형 오피스 빌딩 거래액은 1조8427억원으로 조사됐다. 연간 거래금액의 전고점인 2018년(1조8106억원)을 반년 만에 넘어선 수치다.

거래건수도 늘었다. 그동안 분당권역의 연간 평균 거래량은 4~5건에 불과했으나, 올해는 상반기에만 이미 7건의 거래가 성사됐다.

2018년 이후 판교 테크노밸리에서 IT 업종을 중심으로 오피스 임차 수요가 늘어나면서 오피스 매매가격 급등세가 이어지고 있다는 분석이다. 땅값 상승으로 인해 단위면적당 매매가격이 뛴 것도 요인으로 꼽힌다.

업계에서는 분당권역이 하반기 최소 1조원 내외의 거래를 추가해 올해 2조원 중후반까지 성장할 것으로 예상했다. 여의도를 넘어서 도심권역과 강남권역에 이은 주요 오피스 권역으로 자리매김할 것이란 전망이 나오는 이유다.
 

엔씨소프트 판교 R&D센터 사옥 전경[사진=엔씨소프트 제공]

분당·판교는 이미 서울 업무지구를 넘볼 수 있는 충분한 여력을 갖췄다. 판교테크노밸리 오피스에는 차세대 성장 산업인 IT, BT 기업이 주로 입주한 만큼 앞으로 판교에 대한 수요가 더 커질 수 있기 때문이다.

처음 판교테크노밸리가 형성됐을 때만 해도 강남권역과 직·간접적으로 연결된 IT기업이 많았다. 강남과의 직선거리가 10㎞에 불과하고 지하철을 이용하면 15분이 걸리지 않아 임대료가 저렴한 판교로 이전하는 수요도 있었다.

그러나 직주근접성을 높인 전략이 판교의 성장을 보다 빠르게 이끌었다는 분석이다.

현재 분당에 거주하는 제1판교테크노밸리 근무자는 20%에 육박한다. 분당을 포함한 서울시 거주자도 28% 내외다. 판교신도시 조성과 함께 판교밸리 내 경기행복주택 등 주택공급이 꾸준히 이어진 덕분이다.

조성 중인 제3테크노밸리도 전체 면적의 28%를 주택용지로 공급한다. 테크노밸리 직원이 인근 주거시설로 이전할 경우에는 임대보증금을 지원하는 등 자족성을 갖추기 위해 노력하고 있다는 평가다.

높은 직주근접성은 임직원들의 근무환경 개선에 직접적 영향을 미칠 뿐 아니라 성장가능성과 자생력을 갖춘 업무지구를 만드는 조건이 된다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 부문 이사는 "판교는 입지, 자본, 인력 3요소를 모두 갖춰 국내외 투자자 모두가 관심을 보이는 중심지역으로 발전하고 있다"며 "서울 3대 권역 중 하나인 여의도에 상응하는 업무 중심 지구로 자리 잡을 것"이라고 내다봤다.