'재개발 규제완화책' 도계위 통과…주거정비지수제 폐지하고 공공기획 전면도입

[자료=서울시 제공]

서울지역에서 진행되는 정비사업에 속도가 붙을 전망이다. 그동안 정비구역 지정을 어렵게 만들었던 '주거정비지수제'가 폐지되고, 주민 동의절차가 3번에서 2번으로 간소화된다. 민간이 주도하는 정비사업을 공공이 지원하는 통합기획으로 정비구역 지정절차를 대폭 단축시키는 '신속통합기획'(구 공공기획)도 본격적으로 도입된다.

서울시는 △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면도입 △주민동의절차 간소화를 골자로 하는 '도시 및 주거환경정비 기본계획' 변경안이 지난 15일 '서울시 도시계획위원회'에서 수정 가결돼 최종 확정됐다고 16일 밝혔다.

앞서 기본계획 변경안은 이번 도시계획위원회 심의에 앞서 지난 8일 서울시의회 의견청취에서 원안동의됐다.

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이로써 오세훈 시장이 주택공급 활성화를 위해 지난 5월 발표한 '6대 재개발 규제완화 방안'이 이행 준비와 제도 개선을 마무리하고 본궤도에 오르게 됐다.

앞서 발표한 6대 방안은 △주거정비지수제 폐지 △신속통합기획 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △'2종 7층 일반주거지역' 규제 완화를 통한 사업성 개선 △매년 '재개발구역 지정 공모'를 통한 신규구역 발굴이다.

서울시는 기본계획이 시 도계위를 통과함에 따라 오는 23일 기본계획 변경 고시를 하고, 6대 방안을 적용하는 첫 민간재개발 후보지 공모에 착수할 계획이다.

2015년 도입된 주거정비지수제가 폐지됨에 따라 앞으로 법적(법령‧조례) 구역 지정요건만 충족하면 재개발 추진을 할 수 있게 됐다. 그동안은 법적 구역 지정요건을 충족했더라도 ‘주거정비지수 기준점수 70점 이상과 노후도 연면적 60% 이상을 충족’하는 지역만 구역 지정이 가능해 사업 문턱이 높았다.

서울시 관계자는 "그동안 법적 요건은 충족하지만 주거정비지수제의 문턱을 넘지 못해 재개발 기회를 얻지 못했던 낙후된 노후 저층주거지역도 이번 후보지 공모를 통해 주거환경 개선의 길이 열리게 될 것으로 기대된다"고 설명했다.

다만, 시는 주거정비지수제 폐지로 구역 지정요건을 충족하는 대상지가 많아짐에 따라 향후 재개발 후보지 공모시 정비 시급성, 구별 안배 등을 고려해 후보지를 선정할 계획이다. 주택공급 속도를 조정해 무질서한 정비사업을 방지하고 주거지의 계획적인 관리를 이끌어낸다는 목표다.

 

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이번 기본계획 변경에서 '공공기획'이라는 명칭을 '신속통합기획'(법적명칭 ‘정비지원계획’)으로 변경했다. '공공재개발', '공공재건축' 등 공공주도 정비사업과 용어상 혼선을 해소하고, 사업의 주체는 민간이고 공공은 '지원'하는 본래 제도의 취지를 명확하게 표현하기 위한 취지다.

신속통합기획은 민간 정비사업 과정에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 것으로, 주민(조합)과 공공이 함께 복잡한 정비사업 프로세스를 통합된 기획을 엮어내는 제도다.

신속통합기획 전면도입으로 구역지정에 드는 기간이 기존 5년 이상에서 2년 이내로 대폭 단축될 전망이다. 기존에는 자치구가 주도해 3단계(사전타당성조사→기초생활권계획→정비계획수립)로 추진됐지만, 신속통합기획에서는 단계별 협의 절차, 시‧구 합동 보호회 등이 생략‧간소화된다.
 

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또한 주민동의율 확인절차는 기존 3번(사전검토 요청→사전타당성 조사→정비계획 수립)에서 사전타당성 조사가 생략돼 2번으로 간소화된다.

대신, 사업 초기 주민들 재개발 추진의향 확인을 강화하기 위해 사전검토 요청 단계의 동의율을 10%에서 30%로 상향해 주민 갈등을 최소화한다. 정비계획(안) 수립 단계까지 주민동의 기준(토지등소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적 2분의 1 이상)은 유지한다.

이번 기본계획 변경 내용이 적용되는 대상은 고시일(9월 23일) 이후 신규 사전검토 요청 구역과 주거정비지수를 충족하는 종전 1단계 절차(사전검토, 사전타당성 조사)를 진행 중인 구역이다.

다만, 종전 1단계 절차가 진행 중인 구역에서 신속통합기획 등 변경 내용에 따라 사업을 추진하기 위해서는 30% 이상 주민동의율 충족 확인 후 변경 내용에 따라 사업추진이 가능하다.

김성보 서울시 주택정책실장은 "주택공급 활성화를 위한 6대 재개발 규제완화책의 핵심인 정비 기본계획 변경안이 시의회와 도시계획위원회 심의를 통과함에 따라 그동안 주거정비지수제 등으로 재개발 기회가 없었던 낙후된 지역에도 재개발의 길이 열리게 됐다"며 "재개발 활성화와 주거지의 계획적인 관리를 위해 조만간 추진 예정인 민간 주택재개발 후보지 공모에 많은 관심과 참여를 바란다"고 말했다.

한편 현재 6대 방안 중 '2종 7층 일반주거지역' 규제를 풀기 위한 기준 변경은 이달 말 완료를 목표로 현재 마무리 작업 중이다. 시는 제도 개선이 마무리되는 대로 매년 구역 지정 공모를 실시해 정비의 시급성, 구별 안배 등 고려, 속도조절 등을 해가며 낙후된 노후지역을 신규구역으로 지정해나갈 계획이다.