DABS, 리츠 대신할 부동산 간접투자로 떠오르나…카사코리아 2호 건물 당일 '완판'

카사코리아가 7일 투자자 공모에 나선 서울 서초구 서초 지웰타워. [사진=카사코리아 제공]

카사코리아가 DABS(부동산 유동화 수익증권) 2호 건물 상장에 나서 공모 개시 당일 오전에 완판시키는 기염을 토했다. 카사는 건물을 기업공개(IPO)처럼 자사 거래소에 상장시켜 배당수익과 거래차익 등을 통해 투자할 수 있도록 하는 프롭테크 기업이다. 일각에서는 상업용 빌딩의 가파른 가격 상승에 힘입어 카사의 사업 모델이 대체 투자 수단으로 부상할 것이라는 관측도 제기된다.

7일 업계에 따르면 카사는 이날 2호 건물 '서초 지웰타워' 12층 공모에 돌입한 지 약 2시간 30분만인 오전 11시 30분쯤 완판에 성공했다. 강남역과 교대역 사이 대로변에 위치한 지웰타워는 지난해 기준 공실률이 1.1%로 서울 강남구 평균 공실률(4.2%)보다 낮다. 카사는 12층을 40억원, 80만DABS, DABS당 5000원 규모로 공모에 나섰다.

DABS는 건물을 상장해 증권을 발행하면 누구나 자유롭게 사고 팔 수 있는 부동산 간접투자 시장이다. 투자자가 건물의 지분을 기업의 주식처럼 거래하는 셈이다. 투자자는 공모 후 임대료를 배당으로 받는다. 또 건물 처분시점에 발생한 시세차익을 자신이 소유한 DABS 수에 비례해 받을 수 있다.

리츠와는 다소 차이가 있다. 리츠는 자금을 수탁하면 운용사가 투자할 건물을 고르는 간접투자 방식이지만 카사의 사업 모델은 투자자가 직접 투자할 건물을 선택할 수 있기 때문이다. 앞서 카사는 지난해 말 1호 건물 역삼런던빌을 DABS당 5000원에 상장시켰고, 이날 2호 건물 공모에도 성공했다. 카사는 연내 3호 건물도 상장시킬 계획이다. 상장하는 건물이 늘어날수록 투자자의 선택지가 넓어질 것으로 기대된다.

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카사의 사업모델은 연초만 해도 다소 우려가 있었다. 지난해 발행한 1호 건물의 DABS가 공모가 대비 10% 이상 하락하면서다. 역삼런던빌의 DABS는 지난 4월 27일 기준가가 4390원까지 떨어졌다. 같은 기간 증시나 부동산 시장의 수익률이 폭발적이었던 점을 감안하면 너무 이른 사업방식이라는 우려가 제기됐다.

하지만 이날 2호 건물의 공모가 성공을 거두고 1호 건물의 시세가 상장 당시 대비 상승하면서 이 같은 우려를 잠재우고 있다. DABS 가격이 다소 약세를 보이고 있긴 하지만 배당수익과 시세차익 등을 통해 충분한 수익률을 얻을 수 있는 상황이기 때문이다.

1호 건물의 시세는 지난해 말 대비 10% 이상 상승한 것으로 풀이된다. 지난 5월 발표된 1호 건물의 공시지가가 ㎡당 919만1000원으로 작년 대비 20.36% 상승해서다. 카사에 따르면 이미 일부 원매자가 공모가 대비 10% 이상 높은 가격에 1호 빌딩을 매수하겠다는 문의가 접수됐다. 연말에 1호 건물을 원매자가 제시한 가격에 처분한다고 가정해도 연간 수익률이 이미 10%를 넘어서는 셈이다.

기대 수익률도 리츠를 앞서고 있는 것으로 보인다. 당초 카사가 제시한 1호 건물의 연간 임대수익은 3% 수준이다. 이는 국토교통부 리츠정보제공시스템에 공시된 지난해 전체 리츠의 연평균 수익률 5.04% 대비로는 부족한 수치다. 하지만 건물 시세 차익이 이미 10% 이상 발생한 점을 감안하면 현재 기준 연평균 수익률은 13% 이상으로 추정된다.

예창완 카사 대표는 "역세권에 있는 우량 건물에 누구나 쉽고, 빠르게 투자하고 싶다는 소망이 카사 공모 완판을 통해 입증된 것"이라며 "하반기에 선보일, 수익성 높은 역세권에 위치한 3호 건물은 물론 다양한 상업용 빌딩들을 순차적으로 계속해서 선보여 국민 모두를 위한 상업용 부동산 투자 플랫폼으로 자리잡겠다"고 말했다.