[아주초대석] 예창완 카사코리아 대표 "카사, 주식·가상자산·부동산과 어깨를 나란히 하는 재테크 투자처 되겠다"

[사진=카사코리아 제공]

"사람들이 보통 부동산 투자를 하기 위해 주식이나 가상화폐 등 상대적으로 시드머니가 적게 필요한 자산에 먼저 투자해 자본금을 확보하지 않습니까. 카사는 소액으로도 상업용 부동산에 투자할 수 있도록 만들어 다른 자산을 거치지 않고 바로 부동산에 투자할 수 있게 만드는 플랫폼입니다."

예창완 카사코리아 대표는 20일 서울 강남구에 위치한 카사코리아 사무실에서 '카사'는 무엇인지에 대해 묻는 질문에 이같이 밝혔다.

2018년 설립된 카사는 금융 핀테크 기업이다. 소수 고액자산가의 전유물이었던 도시 빌딩 투자 영역을 핀테크 기술을 통해 접근성을 높이는 중이다. 빌딩을 신탁하면서 디지털수익증권(DABS)을 발행, 공모가인 5000원 단위로 투자할 수 있도록 하는 금융 플랫폼인 셈이다. 2019년 12월 금융위원회가 지정하는 '혁신금융서비스'로 정식 인가를 획득했고 지난해 11월 1호 건물 '역삼 런던빌'을 시작으로 최근 3호 건물 '역삼 한국기술센터'까지 공모를 마쳤다.

다음은 예창완 카사코리아 대표와의 일문일답.

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[사진=카사코리아 제공]

-카사 서비스를 준비하게 된 계기가 있다면.

"2008년 미국의 스탠퍼드 대학으로 유학을 갔다. 스탠퍼드 대학 주변 지역은 한국의 강남에 비견될 정도로 집값이 비싼 지역이었다. 당시 인근 월세가 500만~600만원 수준이었다. 우스갯소리로 산유국의 왕족이 아니면 기숙사밖에 선택지가 없었던 셈이다. 졸업 후에도 부동산 가격 상승에 따른 빈부격차가 확대되는 것을 목격하면서 전공이었던 IT를 통해 부동산 자산에 대한 접근성을 높이려는 것을 기획했다."

"졸업 직후 한국에 귀국해 투자회사에 재직했다. 기술적으로 성장 가능성이 높은 스타트업에 투자하는 일이었다. 당시 대학에 재학하면서 느꼈던 점을 현실화하기 위해 IT기술을 활용해 부동산 자산에 대한 접근성을 높이려는 스타트업을 물색했으나 찾을 수 없었다. 그래서 카사를 직접 설립했다. 다양한 핀테크 기술이 등장하고 자산유동화가 트렌드가 되면서 자산 소유가 기술적으로 용이해질 것이라는 가능성을 확신했다."

-리츠와 겹치는 부분이 많다는 분석이 자주 나온다. 차별점은.

"리츠는 부동산 자산이 포트폴리오로 구성돼 있어 투자자 개인의 맞춤 수요에 대응하기 어렵다. 원하는 자산에 원하는 비율로 딱 맞춰 투자할 수 없기 때문이다. 또 핵심지역 상업시설과 지방 상업시설, 물류창고 등이 혼재돼 있어 수익률 극대화 측면에서는 카사가 앞선다고 본다."

"상장 건물 매각을 통해 시세차익을 노리는 엑시트(Exit)가 확실하다는 점도 상대적인 강점이다. 공모 리츠 중 주요 그룹의 부동산 자산을 포트폴리오에 포함시킨 리츠의 경우 엑시트가 사실상 불가능하다. 그룹의 사옥을 매각하는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다. 하지만 카사는 건물을 개별적으로 상장시키기 때문에 상대적으로 엑시트가 용이하고, 자연스럽게 부동산 가격 상승에 따른 시세차익을 노릴 수 있다."

-엑시트 방식과 전략은 어떻게 되는지.

"DABS 발행 후 건물가치 상승이 시가에 적절하게 반영되면 매각이 가능하다. 공모가 이상의 매각 금액을 제의받으면 신탁사를 통해 주주총회를 열어 66% 이상의 동의를 받으면 매각한다. 투자자 입장에서는 소유하고 있는 DABS의 수량에 비례해서 매각 차익을 누릴 수 있는 셈이다."

"엑시트는 카사 입장에서도 중요하다. 부동산 투자자들이 노리는 것은 월세를 통해서 발생하는 배당보다는 부동산 가격 상승에 따른 시세차익에 초점이 맞춰져 있다. 상장한 건물이 실제 엑시트까지 이어지면서 투자 기간 동안 배당금을 지급받고 시세 차익도 누릴 수 있는 놀라운(Awesome) 경험을 투자자들이 할 수 있도록 하는 것이 현재 목표다."

-수익'증권'이지만 현재는 자기자본을 통한 현물 거래만 이뤄지고 있다. 추후 신용공여 등 현재 주식에 적용되고 있는 제도가 도입될 가능성은.

"카사가 자체적으로 진행할 수는 없지만 충분히 가능하다고 본다. 신용공여의 경우 먼저 DABS가 담보성을 인정받아야 하는 문제가 있는데 실물자산인 부동산을 기반으로 하는 자산인 만큼 가능성은 충분히 열려 있다. 카사 생태계를 조성하고 있는 금융사와 증권사, 자산운용사 등이 함께한다면 진화의 여지는 충분하다."

"현재 주식시장에 존재하는 장치들이 카사에 이식되는 것은 굉장히 좋은 일이라고 본다. 기존 시장의 인덱스나 상장지수펀드(ETF), 신용공여 등의 제도가 자리잡으면 시장 참여자도 늘어날 수 있을 것으로 기대된다. 카사는 이제 태동한 상태인 만큼 기존 주식시장의 장치는 물론 투자자 보호도 강화할 수 있도록 하겠다."

-DABS 가격을 보면 공모가를 밑도는 등 시련도 있었다. 왜 그랬다고 보는지.

"공모 후 공모가를 10% 이상 밑돌았던 적이 있다. 1호 건물 역삼 런던빌의 경우 공모가(5000원) 대비 500원 이상 하락한 4400원대를 기록했던 시기도 있었다."

"이는 카사가 처음 서비스되는 플랫폼인 만큼 신뢰가 부족했기 때문에 생겼던 일이라고 본다. 투자자 입장에서는 카사가 정말 분기 배당을 실시할지, 엑시트에 따른 시세차익을 받을 수 있을지 의심할 수밖에 없었기 때문이다. 하지만 상장 후 실제로 배당을 지급하고 신뢰를 쌓으면서 DABS 가격이 제자리를 찾기 시작했다고 본다."

"최근 상장한 3호 건물 역삼 한국기술센터는 상장 후 공모가를 꾸준히 웃돌고 있고 1호와 2호 건물도 공모가를 웃돌기 시작했다. 상업용 부동산 가격이 꾸준히 상승하고 있는 만큼 DABS의 가치도 시간이 지나고 신뢰가 쌓임에 따라 꾸준히 우상향 할 것으로 본다. 카사에서도 엑시트 사례가 나오면 신뢰도가 한층 높아질 것으로 보고 있다."

-싱가포르 거래소가 2022년 문을 연다. 어떤 점이 바뀔까

"지난해 싱가포르 법인을 설립해 현지 거래소 개장을 준비해왔는데 최근 싱가포르 통화청으로부터 수익증권 발행과 신탁, 공모 라이선스를 획득했다. 내년 상반기 중으로 싱가포르에도 거래소를 설립할 계획이다."

"싱가포르 거래소 설립을 시작으로 다른 국가에서도 거래소를 갖출 수 있는 것을 입증받았다고 본다. 한국과 싱가포르, 2개 국가에서 승인을 받은 만큼 카사의 사업모델이 유효하다는 것을 입증했다고 본다."

"싱가포르 거래소는 전세계의 부동산 자산과 투자자를 대상으로 운영될 예정이다. 원화와 싱가포르 달러를 비롯해 전세계의 다양한 화폐로 거래가 가능하도록 설계할 방침이다. 원을 달러로 환전해 해외주식에 투자함으로써 헤지가 가능한 것처럼 해외거래소의 출범은 국내 투자자들에게 달러투자의 기회를 열어줄 것이다. 또 전세계 부동산 자산을 상장할 수 있는 만큼 더 다양한 선택지를 제공할 수 있을 것으로 기대하고 있다."

-카사코리아가 나아갈 방향성은

"카사는 각종 진입·진출(인앤아웃)이 지속적으로 발생할 수 있는 플랫폼으로 성장할 것이다. 투자 시점에 따라 배당수익을 노릴지, 시세차익을 노릴지 투자자가 선택할 수 있다. 이를 위해 상장하는 건물들의 배당 기준일도 각각 다르게 설정하고 있다."

"국내 거래소에도 강남 소재 빌딩뿐만 아니라 더 다양한 지역의 빌딩을 상장시킬 예정이다. 그동안은 카사의 사업모델이 생소했기 때문에 '강남'이라는 지역의 브랜드 효과를 보기 위해 강남 소재 빌딩 위주로 상장을 해왔다. 하지만 이제는 카사에 대한 신뢰가 꾸준히 쌓이고 있는 만큼 반드시 강남 지역의 건물만 상장할 필요는 없어졌다고 본다. 부동산의 위치와 특성에 따라 배당과 시세차익이 천차만별로 갈리는 만큼 더 다양한 건물을 선보이겠다."

"최종적으로는 주식이나 가상화폐, 부동산과 어깨를 나란히 하는 재테크 투자처가 되는 것이 목표다. 이들 투자처의 특징은 '신뢰'다. 당장 내일 한국거래소가 문을 닫거나 부동산, 비트코인의 가치가 0원이 될 것이라는 우려는 기우다. 이들 자산에 대한 신뢰가 단단하게 형성돼 있기 때문이다. 카사도 계속해서 신뢰를 쌓음으로써 적은 자본금으로도 투자를 가능하게 만들어 투자자가 포트폴리오를 구성하는 데 일조할 수 있도록 하겠다."