[생활속 '법률 톡톡'] "대학교내 매점은 권리금 소송할 수 있을까?"

 ▲엄정숙 부동산 전문변호사 / 법도 종합법률사무소

"대학교 구내매점을 운영하다 권리금을 받고 나가려 합니다. 대학교 측은 사학기관 재무·회계 규칙을 따라야 한다며 권리금회수기회를 주지 않습니다. 상가 권리금 소송을 할 수 있나요?"

대학교 내 다양한 점포들이 들어서 운영되고 있는 가운데 주인이 바뀔 경우 권리금을 받을 수 있는지에 대해서 관심이 모아진다. 결론부터 말하자면 소송을 할 수 없다.

엄정숙 부동산전문변호사는 "상가건물임대차보호법은 임대인에게 권리금 회수기회 방해금지 의무를 부여하고 있다"면서도 "예외적으로 임대인이 다른 법률을 따라야 하는 경우는 이 의무가 적용되지 않는다"라고 설명했다.

상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법)에 상가 권리금 관련조항이 생긴 것은 2015년 개정 때 부터다. 권리금 분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 법이 바뀐 이후로 권리금분쟁에 따른 법률상담은 총 379건인 것으로 집계됐다.

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상가임대차법 제10조의4에 따르면 건물주는 상가주인이 권리금을 받으려 할 때 이를 방해하면 안 된다고 규정한다. 하지만 대학교 구내매점의 경우는 사정이 다르다. 임대인인 대학교는 사학기관 재무·회계 규칙(이하 사학기관규칙)을 따라야 하기 때문이다. 이 법에 따라 대학교는 임차인(매점주인)을 구할 때 경쟁입찰 방식을 선택해야 한다.

대학교는 경쟁입찰 방식으로 매점 주인을 선택해야 하기 때문에 기존 매점 주인이 상가임대차법에 따라 권리금을 받기 위해 새로운 매점주인을 데리고 오더라도 신규 계약을 거절할 수 있다.

실제로 대학교 매점주인이 권리금을 회수하기 위해 상가임대차법을 주장했다가 패소한 대법원 판례가 있다(대법원 2020. 8. 20. 2019다296189 판결). 매점 주인은 상가임대차법에 따라 권리금을 받기 위해 새로운 매점주인을 찾아 대학교 측에 소개했다.

대학교는 "사학기관 재무·회계 규칙에 따라 임차인을 경쟁입찰방식으로 선정해야 한다"며 신규계약을 거절했다.

대법원은 대학교측의 손을 들어줬다. 법원은 "학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 4호에서 정한 임대차계약체결을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다"고 판시했다.

즉, 대학교는 경쟁입찰로 매점주인을 선정해야 하기 때문에 정당하게 기존 매장주인의 신규세입자 주선을 거절할 수 있다는 내용이다.

엄 변호사는 "상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호는 임대인이 정당한 사유가 있으면 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절 할 수 있도록 하고 있다"며 "다른 법령을 따라야 하기 때문에 상가임대차법의 권리금보호 조항을 따를 수 없는 경우 등이 정당한 사유가 된다"고 말했다. 이어 "대학교의 경우는 예외적인 정당한 경우이고, 원칙적으로 법이 말하는 ‘정당한 사유’에 대해선 상가임대차법 제10조의4 제2항이 규정하고 있다"고 덧붙였다.

권리금을 내고 들어올 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 건물주가 계약을 거절할 수 있다는 것이다.